自有物业物业管理费该由谁承担？

• 自有物业：指的是物业的所有权归属，这栋楼、这块地是属于你自己的，而不是租来的。
• 物业管理费：指的是为维持物业正常运转而支付的费用，无论物业是自有的还是租用的，只要需要管理服务，就可能需要支付这笔费用。

下面我们分点进行详细阐述。

自有物业

定义

“自有物业”是指企业或个人通过购买、建设、受赠等方式，拥有该物业的完全所有权或长期使用权的资产，在会计上，它通常被记录为企业的固定资产。

主要特点

• 所有权明确：业主拥有该物业的产权证书（房产证），可以自由使用、处置（如出售、抵押、出租）。
• 长期持有：通常不以短期转售为目的，而是作为企业长期的生产经营场所、办公地点或投资性资产。
• 资本性支出：购买或建设自有物业是一项巨大的资本性支出，会形成企业的长期资产。
• 收益与风险并存：物业升值会带来资产增值收益，但同时也要承担市场波动、维护成本等风险。

为什么企业会选择持有自有物业？

• 稳定性：不用担心租约到期后找不到新场地或被大幅涨租，经营更稳定。
• 资产增值：在房地产市场上升期，物业本身是很好的保值增值工具。
• 品牌形象：拥有自己的办公楼，有助于提升企业实力和品牌形象。
• 自由度高：可以根据自身需求进行大规模的装修改造，不受房东限制。
• 税务筹划：自有物业的折旧可以抵税，出租还能产生租金收入。

物业管理费

定义

“物业管理费”是指业主（无论是个人还是企业）将其所有的物业委托给专业的物业管理公司进行日常维护、管理和服务，而按期向物业公司支付的费用。

主要构成（钱花在哪里了？）

物业管理费是一个综合性的费用,通常包含以下内容：

• 人员薪酬：保安、保洁、维修、客服、管理人员等的工资和福利。
• 公共设施能耗：公共区域（如大堂、走廊、电梯、路灯）的电费、水费、燃气费。
• 物业维护费：
  • 日常维修：公共设施（如电梯、水泵、消防系统）的小修小补。
  • 绿化养护：小区或园区内的草坪、树木、花卉的修剪、浇水、施肥。
  • 清洁卫生：公共区域的日常清扫、垃圾清运、外墙/玻璃幕墙清洗。
  • 安保服务：门岗值守、巡逻监控、秩序维护。
• 行政管理费：物业公司为维持运营而产生的办公费、通讯费、员工培训费等。
• 保险费：为公共区域购买的财产险、公众责任险等。
• 税费：物业公司需要缴纳的营业税（或增值税）及附加。
• 法定税费及利润：物业公司的法定税费和合理的经营利润。
• 专项维修资金：部分地区会从中提取一部分进入专项维修资金账户，用于未来大修（如屋顶防水、管道更换等）。

费用计算方式

通常有两种主要方式：

• 按面积计算（最常见）： 物业管理费 = 物业总面积 × 单价（元/平方米·月） 一个1000平方米的办公室，单价为5元/平米/月，那么每月的物业费就是 1000 × 5 = 5000元。
• 按户计算：多见于住宅小区，每户每月固定一个费用。

自有物业与物业管理费的关系

这是理解这两个概念的关键,它们之间的关系是：所有权决定责任，责任产生费用。

1. 所有权人（业主）的义务： 无论你是否实际使用这个物业，只要你拥有它，作为业主，你就对整个物业的公共部分和整体环境负有维护和管理的责任，这是法律（如《民法典》）和行业惯例规定的。

2. 管理服务的必要性： 一栋大楼或一个园区，即使空置，也需要人来巡逻、看管，电梯、水电、消防等系统也需要定期检查和维护，否则会贬值、损坏甚至存在安全隐患，专业的物业管理服务是必不可少的。

3. 费用的最终承担者：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 自用情况：如果企业购买了自有物业并自用，那么企业作为业主，必须自己聘请或委托物业公司来管理，因此企业需要支付全部的物业管理费，这笔费用是企业经营成本的一部分。
   • 出租情况：如果企业将自有物业出租给其他公司或个人使用，那么物业管理费由谁来承担，需要在租赁合同中明确约定：
     • 租客承担：最常见的方式，业主（房东）会在租金之外，另行向租客收取物业管理费。
     • 业主承担：有些业主会为了吸引租客，将物业费包含在租金里，或者约定由业主承担。

总结一下关系：

特殊概念：业主自管

对于一些规模较小、结构简单的自有物业（如一栋独栋办公楼），业主可以选择不聘请外部物业公司，而是自己组建团队进行管理，这种情况称为“业主自管”。

• 优点：成本相对较低，管理灵活。
• 缺点：需要专业的管理知识和经验，可能无法提供像专业物业公司那样全面的服务，尤其是在安保、消防、应急处理等方面。

在这种情况下,虽然名义上没有“物业管理费”支付给第三方，但业主仍然需要承担内部管理人员的薪酬、公共设施维护等所有相关费用，这些费用本质上就是“自管成本”。

• 自有物业是一个关于“所有权”的法律和财务概念。
• 物业管理费是一个关于“服务”的费用概念。
• 拥有自有物业,意味着你必须承担起管理它的责任，而支付物业管理费（或自管成本）是履行这一责任最直接的方式，两者是“资产”与“维护成本”的关系，缺一不可。

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