四川前期物业招投标有何新规或流程？

“前期物业服务”指的是在业主大会成立前，由建设单位（开发商）通过招投标方式选聘物业服务企业所提供的物业服务，这个过程是保障业主从购房到成立业主委员会并自主选聘物业的平稳过渡的关键环节。

四川省的物业管理活动主要依据以下法律法规和政策文件：

• 国家层面：《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》
• 省级层面：《四川省物业管理条例》（这是最核心、最直接的依据）
• 配套文件：四川省住房和城乡建设厅发布的关于前期物业招投标的具体管理办法和通知。

核心政策依据

1. 《四川省物业管理条例》（2025年1月1日起施行）

   • 第三十三条明确规定：“建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，并签订前期物业服务合同。”
   • 同时规定,对于投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县级人民政府住房和城乡建设主管部门（住建局）批准，可以采用协议方式选聘。
   • 这确立了招投标是主要方式,协议方式是例外，且需要政府主管部门批准。

2. 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建设部令第125号，全国性指导文件）

   虽然是部令,但四川省的具体实施细则均以此为基础。

   
   （图片来源网络，侵删）

3. 四川省住建厅相关配套文件

   四川省住建厅会发布具体的操作指南、示范文本（如《前期物业服务合同》示范文本）等，对招投标流程、评标标准、备案要求等进行细化。

前期物业招投标的适用范围

根据《四川省物业管理条例》，并非所有项目都必须强制公开招标，主要分为以下几种情况：

招标流程详解（以公开招标为例）

整个流程主要涉及两个主体：建设单位（招标人）和物业所在地的县级住建局（监督管理部门）。

第一阶段：准备与备案

1. 确定招标方式：建设单位根据项目规模和条件，自行判断是公开招标、邀请招标还是申请协议选聘。
2. 委托招标代理机构（可选）：建设单位不具备招标能力的，可以委托有资质的招标代理机构办理招标事宜。
3. 编制招标文件：
   • 这是招标的核心文件,内容必须合法、公平、公正。
   • 主要包括：项目基本情况（坐落、面积、类型）、对投标人的资格要求、物业服务内容和标准（如保洁、安保、绿化、维修等具体要求）、服务期限（通常不超过首次业主大会召开并选聘出新的物业之日）、评标标准和方法、合同主要条款等。
   • 注意：招标文件中不得设置不合理的条件，不得以不合理的方式限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人提出与物业服务无关的要求。
4. 招标文件备案：
   • 建设单位或其委托的代理机构,需将编制好的招标文件报送至项目所在地的县级住建局进行备案。
   • 住建局主要审查招标文件是否存在违法违规、不公平的条款，备案通过后，方可发布招标公告。

第二阶段：招标与投标

1. 发布招标公告：
   • 采用公开招标的,需在四川省公共资源交易信息网（或当地指定的公共资源交易平台）以及四川省住房和城乡建设厅官网等媒介上发布招标公告。
   • 公告应载明招标人、项目基本情况、投标人资格要求、获取招标文件的方式、投标截止时间等关键信息。
   • 公告发布之日起至投标截止之日,一般不得少于20日。
2. 投标人报名与获取文件：符合资格的物业服务企业，在规定时间内报名并获取招标文件。
3. 踏勘现场与答疑：
   • 招标人组织潜在投标人踏勘物业项目现场,并解答疑问。
   • 答疑应以书面形式通知所有获取招标文件的投标人。
4. 编制与提交投标文件：
   • 投标人根据招标文件的要求,编制投标文件，内容包括：公司资质证明、项目管理方案、人员配备、服务承诺、报价等。
   • 在规定的投标截止时间前,将投标文件送达指定地点。

第三阶段：开标、评标与中标

1. 开标：
   • 在招标文件确定的时间、地点，由招标人或其代理机构主持开标。
   • 所有投标人的法定代表人或其授权代表应出席开标会。
   • 招标人当众宣读投标人名称、投标报价等主要内容。
2. 组建评标委员会：
   • 评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数。
   • 专家应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册中随机抽取,招标人代表不得超过总人数的三分之一。
   • 这是为了保证评标的独立性和专业性。
3. 评标：
   • 评标委员会依据招标文件中载明的评标标准和办法,对投标文件进行评审。
   • 评标通常采用综合评估法，不仅考虑价格，更侧重于：
     • 企业实力与信誉（资质、业绩、获奖情况等）
     • 项目管理方案的科学性、可行性（如保洁、安保、绿化、设备维护等具体方案）
     • 人员配备的专业性（项目经理、保安、保洁等人员的资质和经验）
     • 服务承诺与质量保障措施
     • 投标报价的合理性
4. 确定中标人：
   • 评标委员会按照得分高低推荐中标候选人（通常1-3名）。
   • 招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人,确定中标人。
5. 公示与发出中标通知书：
   • 招标人应在四川省公共资源交易信息网等媒介上对中标结果进行公示，公示期不得少于3日。
   • 公示无异议后,向中标人发出《中标通知书》。

第四阶段：合同签订与备案

1. 签订《前期物业服务合同》：
   • 建设单位（招标人）和中标人（物业服务企业）应在《中标通知书》发出之日起30日内，签订《前期物业服务合同》。
   • 强烈建议：使用四川省住建厅发布的《前期物业服务合同》示范文本。
2. 合同备案：
   • 合同签订后,建设单位需将《前期物业服务合同》和《临时管理规约》（或《业主管理规约》）一同报送至项目所在地的县级住建局备案。
   • 这是开发商向业主交房的前提条件之一。

关键要点与注意事项

• 主体责任：建设单位（开发商）是前期物业招标的第一责任人，负责整个流程的组织和实施。
• 政府监管：县级住建局是监督管理部门，负责对招标文件、中标结果、合同备案等进行审查，监督招投标过程的合法性。
• 时间节点：从发布招标公告到开标，不得少于20日；中标结果公示不得少于3日；合同签订后需及时备案。
• “质价相符”：招标不能一味追求“最低价中标”，应采用综合评估法，确保服务质量与价格相匹配。
• 信息公开：招标公告、中标结果等必须在指定的公共信息平台发布，接受社会监督。
• 与业主大会的关系：前期物业服务合同的有效期截止于业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日，业主大会成立后，有权重新选聘物业服务企业。

业主的角色与权益

在前期物业招投标阶段,业主虽然不直接参与招标，但享有以下权利：

1. 知情权：有权了解建设单位选聘物业的情况。
2. 监督权：可以监督招投标过程是否合法、公正。
3. 《临时管理规约》的知情权：建设单位在售房时，必须将《临时管理规约》作为购房合同的附件，向业主明示并说明。
4. 后续选择权：当业主大会成立后，有权通过投票方式重新选择自己满意的物业服务企业，更换前期物业。

四川省的前期物业招投标制度已经非常成熟和规范,对于开发商而言，必须严格遵守法定程序，确保过程公开、公平、公正；对于业主而言，了解这一流程有助于更好地维护自身合法权益，如果遇到开发商违规操作（如未招标、搞虚假招标、强制捆绑销售等），可以向当地的住建局、房管部门或12345市民热线进行投诉。

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