物业管理常用法规有哪些？

为了方便您理解,我将这些法律法规按照效力层级和进行梳理和归纳。

核心法律与行政法规（最高效力层级）

这是物业管理领域最根本、最权威的法律文件，所有其他规定都不得与其相抵触。

《中华人民共和国民法典》（2025年1月1日施行）

这是物业管理领域的“基本法”，将原先散落在《物权法》等法律中的规定系统化、整合化，其中与物业管理最密切相关的是“第二编 物权”中的“第六章 业主的建筑物区分所有权”和“第三编 合同”中的“第二十九章 物业服务合同”。

核心要点：

• 业主权利与义务： 明确了业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利，规定了业主大会、业主委员会的成立和职责。
• 建筑物区分所有权： 详细规定了业主对专有部分、共有部分和建筑区划内道路、绿地的权利和义务。
• 物业服务合同：
  • 定义： 物业服务人是业主或者业主委员会聘请的，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务的法人或者其他组织。
  • 形式： 物业服务合同应当采用书面形式。
  • 包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
  • 违约责任： 明确了业主、物业服务人违反合同约定的责任。
  • 解约权： 业主可以依法共同决定解聘物业服务人，并要求其在约定期限内退出，移交资料，配合新的物业服务人。

《物业管理条例》（国务院令第504号，2025年修订）

这是专门规范物业管理活动的行政法规,是《民法典》下位法的具体化和操作指南。

核心要点：

• 适用范围： 适用于业主通过选聘物业服务企业的方式，对建筑物及相关的设施、设备进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
• 监督管理体制： 明确了国务院建设行政主管部门和地方县级以上地方人民政府房地产行政主管部门的监督管理职责。
• 业主及业主大会：
  • 业主： 物业的所有权人。
  • 业主大会： 由物业管理区域内全体业主组成，是业主自治的权力机构。
  • 业主委员会： 是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。
• 前期物业管理： 明确了业主、建设单位与物业服务企业签订书面的前期物业服务合同的规定。
• 物业管理服务： 规定了物业服务企业的资质要求（虽然已取消，但管理要求仍在）、合同备案、承接查验等程序。
• 物业的使用与维护： 规定了业主对物业的使用要求、专项维修资金的筹集、管理和使用。

重要部门规章与规范性文件

这些文件由住建部等相关部门发布,对核心法律和条例进行细化，具有更强的操作性。

《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）

• 详细规定了业主大会的筹备、召开、投票规则，以及业主委员会的选举、职责、备案、换届改选等具体程序，是指导业主自治的“操作手册”。

《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）

• 规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，明确了物业服务成本构成（包括管理服务人员的工资、福利、物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用等），并规定了政府指导价和市场调节价的定价原则。

《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）

• 专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金管理，规定了资金的交存、账户管理、使用范围、申请程序和监督机制。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》

• 这是司法实践中最重要的司法解释，解决了大量法律适用难题。
  • 明确了业主专有部分、共有部分的界定。
  • 规定了业主对共有部分享有的权利和承担的义务。
  • 细化了物业服务合同纠纷的裁判规则,如物业服务企业已履行部分服务义务，业主不能以服务有瑕疵为由拒付全部物业费，但可以要求相应减少。
  • 规定了“住改商”的条件和利害关系人同意的程序。

地方性法规与地方政府规章

由于中国地域广阔,各地情况差异大，各省、市、自治区会根据国家法律和本地实际情况，制定更具针对性的地方性法规和规章。这是物业实践中最常用、最直接的依据。

• 《北京市物业管理条例》
• 《上海市住宅物业管理规定》
• 《深圳经济特区物业管理条例》
• 《广州市物业管理条例》

地方性法规通常在以下方面有更具体的规定：

• 业委会成立的具体流程和时限。
• 物业费、停车费的具体标准或政府指导价。
• 老旧小区物业管理的特殊政策。
• 社区党组织在物业管理中的作用。
• 对物业企业的信用管理和“黑名单”制度。

重要提示： 在处理具体物业问题时，必须查询当地最新有效的地方性法规，因为它最贴近实际操作。

物业管理中常用法律法规要点速查表

总结与建议

1. 以《民法典》为纲： 理解《民法典》中关于物权和合同的规定，是掌握物业管理法律精神的根本。
2. 熟悉《条例》为基： 《物业管理条例》是日常工作的基本遵循，必须了解其核心框架。
3. 掌握地方性法规为实： 对于具体的物业项目，必须查阅并遵守项目所在地的物业管理地方性法规，这是解决实际问题的关键。
4. 区分主体身份： 业主、业主委员会、物业服务企业、开发商在法律关系中的权利和义务各不相同，需准确定位。
5. 合同至上： 物业服务合同是约束双方最重要的文件，其约定优先于法律的一般规定（不违法的前提下）。

如果您遇到具体的法律问题,强烈建议咨询专业的律师，并查阅最新的官方文本，以确保信息的准确性和时效性。

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