物业公司房屋管理制度具体包含哪些内容？

[XX物业服务有限公司] 房屋管理制度

第一章 总则

第一条 目的与依据 为规范公司对所管辖区域内房屋及共用部位、共用设施设备的管理、维修、养护和使用行为，保障房屋的完好和安全，提升物业服务质量，维护全体业主（或使用人）的合法权益，营造安全、整洁、文明、和谐的居住与工作环境，依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》等国家相关法律法规，结合本公司实际情况，特制定本制度。

第二条 适用范围 本制度适用于[XX物业服务有限公司]（以下简称“公司”）所管辖的所有物业项目，包括但不限于住宅小区、商业综合体、写字楼、公寓等，公司全体员工、全体业主（或使用人）、施工单位及进入物业区域的相关人员，均应遵守本制度。

第三条 基本原则

1. 预防为主，防治结合：定期巡查，及时发现并处理房屋及设施设备的隐患。
2. 业主至上，服务为本：以服务业主为中心，提供高效、专业、有温度的管理服务。
3. 公开透明，公平公正：管理过程和收费标准公开，处理问题公平公正。
4. 专业规范，安全第一：所有操作流程应符合专业技术规范，确保人身和财产安全。

第二章 房屋基础信息管理

第四条 房屋档案建立

1. 初始档案：在项目接管验收时，必须建立完整的房屋技术档案，档案应包括：房屋总平面图、各楼层平面图、结构图、水电管线图、设备清单、竣工验收报告等。
2. 分户档案：为每户（或每个单元）建立独立的分户档案，内容包括：
   • 业主/使用人信息（姓名、联系方式、紧急联系人等）。
   • 房屋基本信息（坐落、户型、面积、产权证号等）。
   • 装修审批及验收资料。
   • 房屋维修记录。
   • 其他相关资料。
3. 档案管理：房屋档案由公司指定部门（如客服部或工程部）统一管理，实行电子化与纸质化双备份，确保信息准确、完整、安全，并做好保密工作。

第五条 房屋标识管理

1. 栋号、单元号、房号：确保所有栋号、单元号、房号标识清晰、规范、统一。
2. 公共区域标识：在楼梯间、电梯厅、设备房、消防通道等公共区域设置清晰的功能标识、安全警示标识和导向标识。
3. 维护与更新：定期检查所有标识，如有损坏、褪色或信息变更，应及时修复或更换。

第三章 房屋使用与维护管理

第六条 房屋使用规定

1. 禁止行为：严禁业主（或使用人）在房屋使用过程中有下列行为：
   • 损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构。
   • 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间、厨房改造成其他房间。
   • 在楼顶、平台、外墙、楼梯间等共用部位堆放杂物、搭建违章建筑。
   • 侵占、损坏或者擅自停用公共消防设施及器材，妨碍公共疏散通道、安全出口畅通。
   • 违规停放车辆,堵塞消防通道、道路。
   • 在非指定区域进行燃放烟花爆竹、焚烧杂物等。
   • 发生超过规定标准的噪音、震动、油烟、异味等。
   • 法律、法规及管理规约禁止的其他行为。
2. 装修管理：严格按照《装修管理服务协议》执行，包括装修申请、审批、施工监督、竣工验收等环节，确保装修活动不损害房屋结构、管线安全和公共利益。

第七条 房屋日常巡查与养护

1. ：
   • 主体结构：墙体、梁、柱、楼板有无裂缝、变形、渗漏。
   • 屋面及外墙：有无渗漏、脱落、损坏。
   • 公共门窗：有无破损、失灵。
   • 公共通道/楼梯：有无障碍物、损坏。
   • 公共照明：是否完好，有无损坏。
   • 公共给排水系统：有无堵塞、渗漏。
   • 共用设施设备：电梯、监控、门禁、消防设施等运行是否正常。
2. 巡查频次：
   • 日巡查：由秩序维护员或保洁员对公共区域进行日常巡查。
   • 周/月巡查：由客服部和工程部联合进行，对房屋本体和设施设备进行详细检查，并记录存档。
   • 专项巡查：在台风、暴雨、大雪等恶劣天气前后，进行专项安全检查。
3. 养护计划：制定年度、季度、月度养护计划，对房屋及设施设备进行预防性保养，如：定期刷漆、疏通管道、润滑设备等，延长使用寿命。

第四章 房屋维修管理

第八条 维修分类

1. 小修：影响业主正常生活但紧急程度不高的项目，如更换灯泡、修理水龙头、修补墙面小面积破损等，响应时间不超过24小时。
2. 中修：涉及房屋共用部位、共用设施设备的一般性损坏修复，如局部防水处理、公共区域墙面粉刷、公共门窗维修等，计划性安排，应在合理期限内完成。
3. 大修：对房屋主体结构、共用设施设备进行全面的、有计划的修复或更新，如屋顶整体翻新、外墙重涂、电梯大修、更换老旧供水主管道等，需制定专项方案，并按规定报业主委员会及相关主管部门备案或审批。

第九条 维修流程

1. 报修：
   • 业主报修：业主可通过电话、APP、微信、前台等多种渠道报修。
   • 巡查发现：员工在巡查中发现问题，应主动记录并上报。
   • 系统受理：客服中心统一受理报修，创建维修工单，明确报修内容、地点、时间。
2. 派工：客服中心根据维修内容，将工单派发给相应的维修班组（如水电工、木工、综合维修组）。
3. 维修：维修人员接到工单后，应在规定时限内到达现场，进行维修，维修过程应遵守安全操作规程，注意保护业主财物，尽量减少对业主生活的影响，维修完成后，请业主或现场人员验收。
4. 验收与回访：
   • 现场验收：业主确认维修质量后，在工单上签字确认。
   • 内部验收：客服中心或工程主管对维修质量进行抽查。
   • 回访：客服中心在维修完成后1-3个工作日内对业主进行电话或上门回访，了解业主满意度，收集反馈意见。
5. 归档：所有维修工单、验收记录、回访记录等资料统一归档，作为房屋档案的一部分。

第十条 维修基金与资金管理

1. 严格按照《住宅专项维修资金管理办法》和相关法规，规范使用房屋专项维修资金。
2. 大修、中修项目需动用维修资金的，必须履行法定程序，包括制定方案、业主表决、公示公告、申请备案等。
3. 日常维修和小修费用由物业公司从物业服务费中列支,应做到专款专用，账目清晰，定期向业主公示。

第五章 房屋安全管理

第十一条 结构安全

1. 定期对房屋的承重结构、主体结构进行安全评估，发现严重安全隐患的，应立即采取应急措施，并通知相关业主和主管部门。
2. 严禁任何单位或个人擅自拆改墙体、梁、柱等承重结构。

第十二条 消防安全

1. 确保消防通道、安全出口畅通无阻，严禁堆放杂物和停放车辆。
2. 定期检查、维护、保养消防设施和器材，确保其完好有效。
3. 定期组织消防演练,提高业主和员工的消防安全意识和应急能力。

第十三条 防汛、防台、防冻安全管理

1. 在汛期、台风季节来临前，进行全面检查，清理排水系统，加固高空悬挂物，准备好防汛物资。
2. 在冬季来临前,对暴露在外的水管、消防栓等设施采取防冻措施。

第十四条 应急处置

1. 建立健全房屋安全应急预案,包括火灾、水管爆裂、电梯困人、高空坠物等突发事件。
2. 设立24小时应急联系电话,确保在紧急情况下能迅速响应。
3. 发生紧急情况时,应立即启动应急预案，组织抢险，并第一时间通知业主和相关部门。

第六章 责任与监督

第十五条 物业公司责任

1. 未能履行本制度规定的义务,导致房屋及设施设备损坏、业主利益受损的，应承担相应的赔偿责任。
2. 因管理不善或操作不当造成安全事故的,将依法追究相关责任人的法律责任。

第十六条 业主（或使用人）责任

1. 业主（或使用人）应自觉遵守本制度，合理使用房屋，维护公共利益。
2. 因业主（或使用人）不当使用或违规装修造成房屋或他人财产损失的，应承担修复和赔偿责任。
3. 业主（或使用人）有权对物业公司的管理工作进行监督，并提出意见和建议。

第十七条 监督与检查

1. 公司品质管理部或指定部门负责对本制度的执行情况进行日常监督和定期检查。
2. 每年至少组织一次由业主代表、公司管理层共同参与的房屋及设施设备联合大检查。
3. 定期向业主委员会或全体业主通报房屋管理、维修基金的收支等情况，接受业主监督。

第七章 附则

第十八条 制度解释 本制度由[XX物业服务有限公司]负责解释。

第十九条 制度修订 本制度将根据国家法律法规的变化和公司管理实践的需要进行适时修订，修订程序由公司管理层发起，经审议通过后生效。

第二十条 生效日期 本制度自发布之日起正式施行。

[XX物业服务有限公司] [年]月[日]

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