万科物业的采购,就是为全国数百万户业主的日常生活和社区运营，“买”回所有需要的东西和服务。
我们可以从以下几个维度来全面理解万科物业采购都做什么：
按采购标的物分类（买什么？）
这是最直观的分类方式,万科物业的采购几乎涵盖了运营所需的一切，可以分为三大类：
工程物资与设备类采购
这是物业运营的“骨骼和肌肉”，确保硬件设施正常运转。
- 日常维修物料： 水管、阀门、电线、开关、灯具、涂料、五金件（扳手、螺丝等）、清洁工具（拖把、扫帚）、消毒用品等。
- 大型设备与备件： 电梯的零部件、中央空调系统的耗材、水泵、发电机、消防系统的器材和药剂、监控设备、门禁系统等。
- 公共区域改造与翻新材料： 社区路面修补材料、外墙涂料、儿童游乐设施、健身器材、绿化苗木、景观石材等。
- 智能科技产品： 智能门锁、智能道闸、社区智能巡更设备、能耗监测系统、物联网传感器等。
服务类采购
这是物业运营的“血肉和灵魂”，确保各项专业服务得以执行。
- 外包服务：
- 保洁服务： 社区公共区域、地下车库、电梯轿厢的日常和专项保洁。
- 绿化养护： 社区绿化的日常修剪、浇水、施肥、病虫害防治。
- 秩序维护： 保安服务、车辆引导、消防监控。
- 设备维保： 电梯、消防、监控、中央空调等设备的年度维保合同。
- 专项工程： 外墙清洗、防水补漏、管道疏通、四害消杀（除四害）等。
- 专业咨询与技术支持：
- 法律咨询： 处理业主纠纷、合同审核等。
- 财务审计： 年度财务审计。
- 技术咨询： 新能源充电桩建设、智慧社区方案设计等。
- 活动与营销支持： 社区文化活动（如中秋晚会、业主运动会）、节日装饰、宣传物料制作等。
办公用品及行政类采购
这是保障物业公司内部运作的“日常开销”。
- 办公用品： 纸张、笔、文件夹、打印机墨盒等。
- 员工劳保用品： 工作服、安全帽、手套、口罩等。
- 固定资产： 办公电脑、打印机、办公家具等。
- 市场推广物料： 社区宣传海报、业主手册、礼品等。
按采购项目性质分类（为什么买？）
这个维度更能体现万科物业采购的战略思维。
常规运营性采购
这是采购的“基本盘”，为了维持日常运营的持续性采购，特点是：
- 需求稳定： 如保洁用品、办公用品、绿化肥料等。
- 频率高： 可能是月度、季度或年度采购。
- 目标是“降本增效”： 通过集中采购、签订年度框架协议等方式，获得更优的价格和稳定的供应。
项目性采购
为了完成特定项目而产生的采购,特点是：
- 需求明确且一次性： 如“小区入口改造项目”、“电梯年检项目”、“充电桩建设项目”。
- 金额较大： 通常需要经过严格的立项、预算、招标流程。
- 目标是“保质保量按时交付”： 对供应商的专业能力、过往经验和项目管理能力要求高。
战略及创新性采购
这是体现万科物业行业领先地位的采购,着眼于未来。
- 新业务探索： 为拓展“万物云”生态圈，采购或合作引入新的服务，如居家养老、房屋经纪、社区零售（如“万物市集”）等所需的产品或服务。
- 新技术应用： 采购智慧社区平台、AI安防系统、SaaS管理软件等，以提升管理效率和业主体验。
- 供应链整合： 与大型供应商建立战略合作关系，共同研发定制化产品（如定制化的保洁工具、智能设备），形成独特的竞争壁垒。
万科物业采购的核心特点
万科物业的采购体系并非简单的“买东西”，而是一个高度专业化、系统化的管理体系，其核心特点包括：
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集中化与标准化：
- 集采平台： 建立了强大的集采平台，将全国各地的分散需求汇集起来，形成规模优势，向供应商争取最优价格和条款。
- 标准化： 对常用物料和服务制定了明确的质量标准和规格要求（即“万科标准”），确保全国所有万科社区的服务品质保持一致。
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数字化与智能化：
- 线上采购系统： 内部员工通过线上平台提交需求、审批、下单，流程透明、高效。
- 供应商协同： 与核心供应商系统对接，实现订单、库存、物流信息的实时共享。
- 数据分析： 利用大数据分析采购数据，预测需求、优化库存、评估供应商绩效。
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严格的供应商管理：
- 准入门槛高： 供应商需要经过严格的资质审核、现场考察和样品测试。
- 分级分类管理： 根据供应商的重要性、合作历史和绩效进行分类管理。
- 绩效评估： 建立了量化的供应商绩效评估体系（KPI），从质量、交期、服务、成本等多个维度进行考核，优胜劣汰。
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强成本控制意识：
采购部门不仅仅是执行者,更是“利润中心”的守护者，通过精细化管理、技术创新和流程优化，不断降低采购成本，并将节省下来的成本用于提升服务或反哺业主。
万科物业的采购是一个以“服务业主”为最终目标，以“品质、成本、效率”为核心导向的综合性管理体系，它不仅负责购买日常所需的物料和服务，更通过战略性的采购决策，推动着万科物业向智慧化、科技化、平台化的方向发展，是其保持行业领先地位的关键支撑之一。
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