湖南最新物业管理条例

《湖南省物业管理条例》已于 2025年1月15日 由湖南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议修订通过，并于 2025年3月1日起正式施行，这是目前湖南省在物业管理领域最核心、最新的地方性法规。

以下是对该条例核心内容的详细解读，力求清晰、易懂。

条例的总体变化与亮点

与旧版条例相比，2025年新版条例有诸多显著变化，更贴近当前社会发展的需求,主要亮点包括：

1. 强化党建引领： 首次明确要求建立健全党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协同治理机制,将党的领导融入基层治理。
2. 破解“成立难”和“决策难”： 对首次业主大会会议的筹备、召开流程进行了细化和优化，降低了业主大会成立的门槛，明确了“双过半”（面积和户数）等表决规则，并引入了“表决权数”的概念,使表决更加公平。
3. 明确“业主”身份和权利： 清晰界定了“业主”的范围，包括房屋所有权人、合法的购房人（如未办证但已签合同的购房者）等,并明确了其享有的权利和义务。
4. 规范物业费和公共收益： 对物业费的调整程序、公共收益的范围（如电梯广告、公共区域停车费等）和使用作出了明确规定，要求定期公示,接受全体业主监督。
5. 聚焦“停车难”： 针对小区停车难问题，条例要求建设单位应当规划、配建停车位，并优先满足业主停车需求，物业服务企业应规范停车管理，不得擅自将规划用于停放汽车的车位、车库出售、出租给本区域以外的单位和个人。
6. 加强物业监管与信用体系： 明确了住建部门的监管职责，并强调要建立全省统一的物业服务企业和从业人员信用管理体系，实行守信激励、失信惩戒。
7. 完善法律责任： 对业主、业委会、物业企业等各方违反条例的行为，规定了更明确、更具操作性的处罚措施。

解读

（一）业主大会与业主委员会

1. 业主大会的召开：

   • 成立条件： 物业区域内，业主人数 二十人以上 且专有部分面积占建筑物总面积 百分之二十以上 的业主,可以向街道办事处或乡镇人民政府申请召开首次业主大会会议。
   • 表决规则： 业主大会决定重大事项（如筹集专项维修资金、改建或重建建筑物等），应当经 专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积 四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，其他事项，可约定“双过半”（面积和户数）同意即可。
   • 表决权数： 业主的表决权，按照 专有部分面积 计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位未出售的专有部分,其表决权数不超过总表决权数的百分之十五。

2. 业主委员会：

   • 职责： 代表业主与物业企业签订、变更或解除物业服务合同；监督物业企业履行合同；监督管理规约的实施等。
   • 任期： 业主委员会每届任期 不超过五年,可以连选连任。
   • 监督： 业主委员会应当定期向业主公布收支情况，接受业主监督，业主有权查阅业主委员会、物业企业相关的档案资料。

（二）物业服务与收费

1. 物业合同：

   • 物业服务企业应当与业主委员会签订书面的 物业服务合同，合同签订后 十五日内 报物业所在地的县（市、区）住房和城乡建设部门备案。
   • 应明确服务事项、质量标准、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。

2. 物业费调整：

   • 因物价变动等原因，确需调整物业服务收费标准的，应当由 业主共同决定，物业企业应当向业主公示成本核算情况，听取业主意见,并经业主大会表决通过。

3. 公共收益：

   • 利用业主共有的公共区域（如电梯、道闸、外墙、公共车位等）产生的收入，属于 业主共有。
   • 物业企业代为收取的，应当单独列账， 扣除合理成本后 的收益属于全体业主。
   • 公共收益 应当定期在物业管理区域内公示，主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

（三）物业的使用与维护

1. 停车位管理：

   • 建设单位应当将规划用于停放汽车的车位、车库 首先出租 给本区域业主、物业使用人。
   • 业委会可以决定，在满足本区域业主停车需求后，将车位、车库出租给本区域以外的单位或个人,但租赁期限不得超过六个月。
   • 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其收费、管理等事项由业主大会决定。

2. 禁止行为：

   • 禁止违法改变建筑物及其附属设施的用途。
   • 禁止违法拆改、变动房屋承重结构、主体结构。
   • 禁止违法挖掘房屋地下空间。
   • 禁止违法私搭乱建、侵占损坏共用部位。
   • 禁止违反规定在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画。
   • 禁止违反规定饲养动物、制造噪音、污染环境等。

（四）老旧小区的物业管理

这是一个重点和难点,条例规定：

• 政府引导： 县级以上人民政府应当加强对老旧小区物业管理工作的领导和扶持。
• 分类管理： 对老旧小区，可以实行 自治管理、引入物业服务企业，或者由 街道办事处、乡镇人民政府组织 提供基本保洁、保序等服务。
• 专项补助： 县级以上人民政府可以从城市维护资金、老旧小区改造专项资金中安排部分资金,用于补贴老旧小区的物业管理。

法律责任（部分关键条款）

• 对业主/物业使用人的处罚：

  • 违反条例规定，违法改变房屋使用性质、拆改承重结构、私搭乱建、侵占公共空间等，由相关部门责令其限期改正，恢复原状，并可处以 罚款。

• 对业主委员会的处罚：

  业主委员会成员有挪用、侵占业主共有资金等行为的，由县级以上人民政府住建部门追回违法所得，并处以罚款；构成犯罪的,依法追究刑事责任。

• 对物业服务企业的处罚：

  • 未备案物业服务合同、擅自撤离或停止服务、未按规定公示公共收益等，由县级以上人民政府住建部门责令限期改正；逾期不改正的， 处以罚款,并录入物业服务企业信用档案。
  • 将车位出售、出租给本区域外业主且未按规定执行的，由县级以上人民政府住建部门责令限期改正,并处以罚款。

• 对开发建设单位（房企）的处罚：

  • 未按规定配置物业管理用房、未移交相关资料的，由县级以上人民政府住建部门责令限期改正；逾期不改正的， 处以罚款。

如何查询原文？

如果您需要查阅条例的完整原文,可以通过以下官方渠道：

1. 湖南省人大网： 访问“湖南省人民代表大会常务委员会”官方网站，在“法规查询”栏目中搜索《湖南省物业管理条例》。
2. 湖南省政府门户网： 在“湖南省人民政府”官网的“政策文件”或“地方法规规章”栏目中查找。
3. 权威新闻媒体： 湖南日报、新湖南、红网等主流媒体在条例通过和实施时都发布了全文。

《湖南省物业管理条例》（2025年修订版）是一部内容全面、操作性强的法规，旨在平衡各方权益，规范市场行为，提升物业服务水平，是解决当前湖南小区物业管理诸多难题的重要法律依据，无论是业主、业委会成员还是物业企业,都应认真学习并遵守该条例。

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