物业承接验收管理办法有何核心要点？

[项目名称] 物业承接验收管理办法

第一章 总则

第一条 目的与依据 为规范 [项目名称]（以下简称“本项目”）物业承接验收工作，明确建设单位（开发商）、物业服务企业（以下简称“物业公司”）和业主的权利与义务，保障物业共用部位、共用设施设备的质量和正常使用，维护全体业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》以及 [省/市] 相关物业管理法规，结合本项目的实际情况,特制定本办法。

第二条 定义 本办法所称物业承接验收，是指物业公司在本项目符合交付条件后，依据国家有关法律、法规、标准、规范以及开发建设合同、前期物业服务合同和本办法的规定，对物业共用部位、共用设施设备及相关资料进行查验、接收,并共同确认的过程。

第三条 适用范围 本办法适用于本项目建设单位与物业公司之间就本项目全部物业进行的承接验收活动。

第四条 验收原则 物业承接验收应当遵循合法合规、客观公正、诚实信用、全面细致、资料齐全、责任明确的原则。

第二章 验收组织与职责

第五条 验收组织 物业承接验收工作由建设单位牵头，物业公司具体负责实施，建设单位应组织设计、施工、监理等单位共同参与验收。

第六条 各方职责

1. 建设单位（开发商）职责：

   • 负责向物业公司提供本办法第九条规定的全部技术资料和图纸。
   • 负责将项目整体（包括但不限于建筑主体、公共区域、设施设备等）达到法定和合同约定的交付条件。
   • 负责通知并组织设计、施工、监理等相关单位参与验收。
   • 对于验收中发现的工程质量问题，负责牵头组织整改,并承担相关费用和责任。
   • 负责向物业公司移交物业项目所需的权属资料。

2. 物业公司职责：

   • 负责组建专业的承接验收小组，小组成员应涵盖工程、安保、保洁、客服、绿化等各专业人员。
   • 负责提前熟悉项目资料、图纸和设计规范，制定详细的《物业承接验收方案》和《查验清单》。
   • 负责对物业共用部位、共用设施设备进行逐项、细致的现场查验。
   • 负责详细记录查验中发现的问题，并形成《物业承接验收问题清单》。
   • 负责与建设单位、施工单位就验收问题进行沟通、确认,并监督整改过程。
   • 负责接收、清点、核对并妥善保管所有移交的资料。

3. 施工单位职责：

   
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   • 负责提供所承建工程的竣工资料、保修说明及操作手册。
   • 派员参与验收,对验收中提出的涉及施工质量的问题进行解释和确认。
   • 负责按照整改要求,对施工质量缺陷进行及时修复。

4. 监理单位职责：

   • 负责对施工单位的整改过程进行监督,并出具整改验收意见。
   • 对物业承接验收过程提供专业咨询和见证。

第三章 验收内容与标准

第七条 资料验收 物业公司应查验并接收建设单位移交的以下资料，并逐项核对、登记造册：

1. 项目权属文件： 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《竣工验收备案表》等。
2. 技术资料：
   • 竣工图（总平面图、建筑、结构、水、电、暖、通、智能化等专业图纸）。
   • 项目及各系统的竣工验收报告。
   • 设备清单及说明书（含技术参数、安装调试记录、合格证、保修卡等）。
   • 电气、给排水、消防、电梯、空调、安防、监控等系统的调试、检测报告。
   • 分项、分部工程质量验收记录。
   • 隐蔽工程验收记录。
   • 材料设备合格证及进场检验报告。
3. 物业资料：
   • 物业区域划分图、房屋及配套设施权属清册。
   • 共用设施设备的安装、使用和维护保养技术资料。
   • 业主名册（在符合隐私保护前提下）。
   • 物业服务用房、业主共有部分的详细资料。

第八条 现实查验 物业公司应按照国家相关规范、标准和合同约定,对以下内容进行现场查验：

1. 建筑主体结构： 墙体、地面、屋顶有无开裂、渗漏、空鼓；门窗开启是否灵活、关闭严密；楼梯、扶手、护栏是否牢固安全。
2. 共用部位： 大厅、走廊、楼梯间、电梯厅、管道井、设备间、公共卫生间、地下室等区域的装修、清洁、照明、通风情况。
3. 共用设施设备：
   • 供电系统： 配电室、配电箱、公共照明、应急照明、发电机等运行是否正常。
   • 给排水系统： 生活水泵、消防水泵、水箱、排水管网、化粪池、雨污水井等是否无渗漏、运行正常。
   • 电梯系统： 电梯运行平稳性、平层准确性、安全装置有效性、机房环境等。
   • 消防系统： 消防栓、灭火器、烟感报警器、喷淋系统、消防通道、消防控制中心等是否完好有效。
   • 安防系统： 监控摄像头、门禁系统、周界报警系统、巡更系统等是否覆盖到位、运行正常。
   • 弱电系统： 有线电视、网络通信、楼宇对讲等系统是否通畅。
   • 公共照明和景观设施： 道路灯、庭院灯、草坪灯、景观水池、小品等是否完好。
   • 绿化工程： 绿化覆盖率、植被成活率、有无病虫害等。
4. 室外工程： 道路、停车场、围墙、大门、化粪池、排污管网、沟渠、井盖等是否平整、通畅、完好。
5. 环境卫生： 施工遗留的建筑垃圾、杂物是否已清理干净。

第四章 验收流程

第九条 验收准备

1. 建设单位书面通知物业公司进行承接验收,并附上验收日程安排。
2. 物业公司组建验收小组，制定《物业承接验收方案》和《查验清单》,并提前送达建设单位。

第十条 现场查验

1. 双方按照约定时间、路线，依据《查验清单》进行现场查验。
2. 物业公司对查验情况进行详细记录，对发现的问题进行拍照、录像取证，并填写《物业承接验收问题清单》（一式三份，建设单位、物业公司、施工单位各执一份）。
3. 建设单位、施工单位对《问题清单》中的事项进行确认,签字盖章。

第十一条 问题整改

1. 建设单位根据《问题清单》，组织施工单位制定整改方案和时限,并书面通知物业公司。
2. 物业公司对整改过程进行跟踪监督,并在整改完成后进行复验。
3. 监理单位对整改结果进行确认。

第十二条 验收结论

1. 所有问题整改完毕并经复验合格后，双方共同签署《物业承接验收确认书》。
2. 对于短期内无法彻底整改的问题，可签署《遗留问题备忘录》，明确责任方、整改计划、完成时限和后续处理方式,并由建设单位提供相应的维修保证金或保障措施。

第十三条 资料移交

1. 建设单位向物业公司移交本办法第七条规定的全部资料。
2. 双方共同清点、核对资料，填写《资料交接清单》，并由双方代表签字确认，自此,资料保管责任转移至物业公司。

第五章 验收后工作

第十四条 质量保修 物业承接验收合格后，项目进入质量保修期，保修期内出现的质量问题，物业公司应及时通知建设单位,由建设单位负责联系施工单位进行保修。

第十五条 费用与责任划分

1. 承接验收前产生的费用由建设单位承担。
2. 承接验收后，物业服务的各项费用由业主按《物业服务合同》约定缴纳。
3. 因物业公司不当使用或管理不善造成的设施设备损坏,维修费用由物业公司承担。

第十六条 业主入住 物业公司应在承接验收完成后，做好迎接业主入住的各项准备工作，包括人员培训、物资采购、服务流程制定等。

第六章 附则

第十七条 争议解决 因本办法履行发生的争议，双方应首先友好协商解决；协商不成的,可向物业所在地人民法院提起诉讼。

第十八条 办法生效 本办法自建设单位与物业公司双方签字盖章之日起生效。

第十九条 办法解释 本办法由 [建设单位名称] 和 [物业公司名称] 共同负责解释。

（以下无正文）

建设单位（盖章）： [建设单位名称] 法定代表人/授权代表（签字）： 日期： 年 月 日

物业服务企业（盖章）： [物业公司名称] 法定代表人/授权代表（签字）： 日期： 年 月 日

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