[物业公司名称] 设备管理细则
第一章 总则
第一条 目的与依据 为规范[物业公司名称]（以下简称“公司”）所管辖物业区域内各类设备设施的管理、操作、维护和保养工作，确保设备设施安全、稳定、高效运行，保障业主/用户正常生活和工作秩序，延长设备使用寿命，降低运营成本,特制定本细则。
第二条 适用范围 本细则适用于公司所管辖的[住宅小区、商业综合体、写字楼、产业园等]物业区域内所有设备设施的全生命周期管理,包括但不限于：
- 供配电系统：高压柜、变压器、低压配电柜、发电机、公共区域照明等。
- 给排水系统：生活水泵、消防水泵、污水泵、中水泵、水箱/水池、阀门、管网等。
- 电梯系统：客梯、货梯、自动扶梯及其附属设备。
- 空调通风系统：中央空调主机、冷却塔、水泵、风机盘管、新风系统、排烟风机等。
- 消防系统：火灾自动报警系统、消防联动控制系统、消火栓系统、自动喷淋系统、防排烟系统、应急照明及疏散指示系统等。
- 安防系统：视频监控系统、门禁系统、周界防范系统、电子巡更系统等。
- 弱电系统：楼宇自控系统、综合布线系统、公共广播系统、信息发布系统等。
- 其他设备：发电机、停车场管理系统、公共健身设施、儿童游乐设施等。
第三条 基本原则
- 预防为主，养修并重：坚持日常保养和定期检修相结合，以预防为主,将故障消灭在萌芽状态。
- 安全第一，规范操作：所有操作和维护活动必须以安全为首要前提,严格遵守安全操作规程。
- 责任到人，分级管理：建立设备管理责任制，明确各级人员职责,实现从公司管理层到一线操作人员的分级管理。
- 技术先进，经济合理：在保证设备性能和安全的前提下，积极采用新技术、新工艺,力求维修保养成本最优化。
- 记录完整，追溯有源：所有设备操作、维护、检修、故障处理等活动必须有详细、完整的记录,形成可追溯的管理闭环。
第二章 组织架构与职责分工
第四条 组织架构 公司设立设备管理部（或工程部），作为设备管理的核心部门，各项目/小区设立工程组，具体执行设备日常管理工作,组织架构图如下：
公司总经理
↓
分管副总经理
↓
设备管理部/工程部（含技术主管、专业工程师）
↓
各项目/小区项目经理
↓
项目工程组（含维修主管、维修技工、强/弱电/水暖等专业人员）第五条 各级职责
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公司设备管理部/工程部：
- 负责制定和完善公司统一的设备管理制度、技术标准和操作规程。
- 负责公司所有设备台账的建立、审核与动态管理。
- 负责大型设备更新、改造、报废的方案论证和审批。
- 组织公司级的技术培训、技能竞赛和应急演练。
- 监督、检查各项目的设备管理工作,并进行考核评估。
- 负责重要设备外委维保单位的选聘、合同管理和履约评估。
-
项目经理：
- 是本项目设备管理的第一责任人,全面负责项目设备的安全运行和管理工作。
- 审批项目级的设备维修保养计划和备品备件采购申请。
- 组织处理项目内的重大设备故障和突发事件。
- 监督工程组的工作,确保各项制度落到实处。
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项目维修主管：
- 是项目设备管理的直接执行者，负责制定和执行年度、月度设备维保计划。
- 组织进行设备日常巡检、保养和维修工作。
- 负责项目设备台账、维修记录、巡检记录的填写与存档。
- 管理项目备品备件库,确保库存合理。
- 负责本班组员工的日常工作和技能培训。
-
维修技工：
- 严格遵守各项安全操作规程和设备管理制度。
- 负责责任区域内设备的日常巡检、清洁、保养和简单维修。
- 发现设备异常或故障,应立即上报并采取初步应急措施。
- 认真填写《设备巡检记录表》、《维修工作单》等表单。
- 负责工具、仪表的日常维护和保管。
第三章 设备台账与档案管理
第六条 设备台账
- 建立原则：一机一档，所有设备必须建立唯一的《设备台账》。
- ：设备名称、编号、型号规格、生产厂家、安装日期、投用日期、技术参数、所在位置、维保单位、维保周期、设备负责人等。
- 动态管理：设备发生新增、转移、改造、报废等情况时，必须及时更新台账,确保账物相符。
第七条 设备档案
- 档案建立：为每台重要设备建立独立的《设备档案袋》。
- ：
- 技术资料：设备出厂说明书、合格证、原理图、接线图、安装调试报告等。
- 管理文件：设备台账卡、维保计划、操作规程、应急预案等。
- 运行记录：运行日志、巡检记录、能耗记录等。
- 维修记录：维修工作单、故障分析报告、更换备件记录等。
- 改造/大修记录：改造方案、竣工验收报告等。
- 年检记录：电梯年检、消防年检、压力容器检测等法定检验报告。
- 保管要求：设备档案由项目工程组负责保管，公司设备管理部定期抽查，档案应分类存放，标识清晰,易于查阅。
第四章 设备日常运行与维护保养
第八条 日常巡检
- 巡检频次：
- 重要设备（如配电房、水泵房、电梯机房）：每日至少2次。
- 一般设备（如公共照明、风机）：每日至少1次。
- 季节性设备（如制冷机组、供暖设备）：在运行季节增加巡检频次。
- ：
- 听：有无异常声响。
- 看：仪表读数是否正常，有无漏水、漏油、漏气,指示灯状态是否正常。
- 摸：电机、轴承等部位温度是否正常（注意安全）。
- 闻：有无异味。
- 查：设备周围环境是否整洁,有无安全隐患。
- 记录要求：巡检人员必须使用《设备巡检记录表》，详细记录巡检情况,发现问题立即上报并处理。
第九条 预防性维护保养
- 制定计划：维修主管应根据设备说明书和公司标准，于每年年初制定《年度设备维护保养计划》,并分解为月度计划。
- 保养分类：
- 日常保养：由操作人员或维修技工完成，清洁、润滑、紧固、调整。
- 一级保养：由维修技工完成，除日常保养外，还包括清洗、部分解体检查、更换易损件。
- 二级保养：由专业工程师或外委单位完成，对设备进行部分解体检查和修理，更换主要部件,恢复设备精度。
- 执行与记录：保养工作必须严格按照计划执行，完成后由操作人员和维修人员共同签字确认，并详细记录在《设备保养记录表》中。
第十条 设备操作与使用
- 持证上岗：特种设备（如电梯、高压电、锅炉）操作人员必须持有效证件上岗。
- 规程上墙：所有主要设备机房内，必须悬挂《设备安全操作规程》。
- 规范启停：严格按照操作规程启停设备,严禁违规操作。
第五章 设备维修与故障处理
第十一条 报修流程
- 报修渠道：设立24小时报修电话、线上报修平台、前台登记等多种报修渠道。
- 接报与派工：客服中心接到报修后，立即创建《维修工作单》,并根据故障类型和紧急程度派发给相应的维修人员。
- 维修与反馈：维修人员接到工单后，应在规定时限内到达现场进行维修，维修完成后，需请报修人确认,并在工单上记录维修情况。
- 回访与归档：客服中心在维修完成后24小时内对报修人进行电话回访，了解满意度,所有维修工单每月汇总归档。
第十二条 应急抢修
- 预案先行：针对可能发生的重大设备故障（如停电、停水、电梯困人、火灾等），必须制定《设备应急预案》。
- 组织保障：成立应急抢修小组,明确成员职责和联系方式。
- 物资储备：配备必要的应急工具、备品备件和通讯设备。
- 快速响应：发生紧急故障时，应急小组必须在规定时间内响应，迅速控制事态，恢复设备基本功能,并事后进行详细的事故分析。
第十三条 故障分析与持续改进
- 重大故障分析：对于造成重大影响或经济损失的设备故障，必须组织专题会议进行“故障树”分析,找出根本原因。
- 制定改进措施：根据分析结果，制定相应的纠正和预防措施，如修改操作规程、加强保养、更换备件等,防止同类故障再次发生。
- 知识共享：将典型的故障案例和分析报告整理归档，作为培训教材,提升全员技术水平。
第六章 备品备件管理
第十四条 采购与库存
- 分类管理：将备件分为A、B、C三类进行管理，A类（关键备件）重点控制，B类（次要备件）一般控制，C类（易耗品）简化控制。
- 库存定额：根据设备的重要性和采购周期，科学设定各类备件的最高、最低库存量。
- 采购流程：备件采购需填写《备件采购申请单》，经项目经理审批后,由采购部门统一采购。
第十五条 仓储与领用
- 专人管理：备品备件库由专人负责，建立《备品备件台账》。
- 规范存放：备件应分类、分区、分架存放，标识清晰，做到“三清”（规格清、数量清、材质清）。
- 领用制度：领用备件需填写《备件领用单》，注明用途，经维修主管批准后方可发放,旧件需以旧换新。
第七章 培训、安全与考核
第十六条 培训管理
- 岗前培训：新员工必须经过设备管理相关知识和技能的培训,考核合格后方可上岗。
- 在职培训：定期组织在职员工进行技术培训、安全教育和操作规程学习,每年不少于规定学时。
- 持证复审：确保特种作业人员的操作证书在有效期内,并按时参加复审。
第十七条 安全管理
- 安全责任制：落实“安全生产，人人有责”,签订安全生产责任书。
- 劳保用品：为维修人员配备必要的个人防护用品,并监督其正确使用。
- 作业许可：进行动火、高空、有限空间等危险作业时，必须办理作业许可证,并设专人监护。
- 定期检查：定期组织安全生产大检查,及时消除安全隐患。
第十八条 考核与奖惩 公司将设备管理工作纳入对各项目和员工的年度绩效考核体系，对在设备管理工作中表现突出的个人和团队给予奖励；对因失职、渎职造成设备损坏、安全事故或重大经济损失的,将视情节给予处罚。
第八章 附则
第十九条 本细则由公司设备管理部/工程部负责解释和修订。
第二十条 本细则自发布之日起施行。
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