物业消防配备如何规范管理？

以下我将从管理目标、核心原则、具体管理内容、常见问题及对策四个方面,为您系统梳理物业消防配备管理的要点。

管理目标与核心原则

管理目标

1. 保障安全：确保消防设施设备时刻处于良好备用状态，在火灾发生时能第一时间发挥作用,最大限度地减少人员伤亡和财产损失。
2. 合规合法：严格遵守国家及地方消防法律法规，确保消防管理工作的所有环节都有法可依、有据可查,避免因管理不善导致法律责任。
3. 预防为主：通过日常的检查、维护和管理，及时发现并消除火灾隐患,将火灾风险扼杀在萌芽状态。
4. 有效应急：确保火灾发生时，物业团队能够迅速、有序、有效地组织初期火灾扑救和人员疏散。

核心原则

1. “谁主管，谁负责”：物业公司是小区/大厦消防安全的责任主体，项目经理/负责人是第一责任人。
2. “预防为主，防消结合”：将日常预防放在首位,同时具备应急扑救的能力。
3. “全员参与”：消防安全不仅是物业工程部的事，需要全体员工（客服、安保、保洁等）共同参与，并引导全体业主/住户共同维护。
4. “标准化、制度化”：建立一套完整、可操作的消防管理制度和流程,并严格执行。

消防配备管理的具体内容

消防配备管理是一个闭环系统，主要包括“配、管、维、用、改”五个环节。

消防设施的配备与配置（配）

这是管理的基础，必须确保齐全、合规、足量。

• 灭火器：

  • 类型：根据不同区域（如办公室、厨房、车库、配电室）的火灾风险类型（A类固体、B类液体、C类气体、E类带电、F类厨房油脂）配置相应类型的灭火器（如干粉、二氧化碳、水基型等）。
  • 数量与位置：按照《建筑灭火器配置设计规范》计算配置数量，确保每个楼层、消防通道、公共区域、设备房等关键位置都有覆盖，且位置明显、无遮挡。
  • 压力与期限：确保灭火器在有效期内,压力表指针在绿色区域。

• 室内/外消火栓系统：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 组件齐全：确保消火栓箱内有水带、水枪、接口等,且完好无损。
  • 标识清晰：消火栓箱应有明显的红色标识,便于紧急情况下快速找到。

• 自动喷水灭火系统（如有）：

  包括喷头、报警阀组、管道、水流指示器等,确保系统处于自动工作状态。

• 火灾自动报警系统：

  包括烟感、温感探测器、手动报警按钮、声光报警器、消防控制主机等,确保能及时发出警报。

• 防排烟系统：

  包括排烟风机、送风机、防火阀、排烟口等，确保火灾时能有效排烟,保障疏散通道畅通。

• 应急照明与疏散指示标志：

  确保在断电时能自动点亮,指示疏散方向和安全出口位置。

• 消防通讯设备：

  包括消防电话、对讲机等,确保火场通讯畅通。

• 消防通道与安全出口：

  确保消防车道、疏散楼梯间、安全出口时刻保持畅通，无任何占用、堵塞、锁闭现象。

消防设施的日常管理（管）

建立台账，明确责任,实现精细化管理。

• 建立“一物一档”：为每一组消防设施建立档案，记录其型号、规格、安装日期、厂家、维保记录等信息。
• 明确责任人：将消防设施的管理责任落实到具体岗位和个人（如工程部技工、保安队长）。
• 日常巡查：
  • 频率：安保人员每日至少进行一次防火巡查。
  • 检查消防通道是否畅通、安全出口是否锁闭、灭火器是否完好、应急照明是否正常、有无违规用火用电等。
  • 记录：填写《消防设施每日巡查记录表》,发现问题立即处理并上报。
• 定期检查：
  • 频率：由专业维保单位或物业工程部每月、每季度、每年进行一次全面检查。
  • 测试系统功能（如报警系统、喷淋系统）、检查设备运行状态、测试消防水泵等。
  • 记录：详细记录检查结果，形成《消防设施定期检查报告》。

消防设施的维护保养（维）

确保设备性能可靠,关键时刻不掉链子。

• 专业维保：根据法规要求，聘请有资质的消防维保公司，签订维保合同，按照合同要求进行月度、季度、年度的维护保养。
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  • 灭火器：定期检查压力、重量,到期及时送检或更换。
  • 消防栓：定期试水，确保出水正常,接口无渗漏。
  • 报警系统：定期测试探测器、报警按钮的灵敏度。
  • 水泵/风机：定期启动运行,检查其运行状态和润滑情况。
• 维保记录：要求维保公司提供详细的维保报告,物业方需存档备查。

消防设施的使用与培训（用）

确保相关人员会用、敢用。

• 员工培训：
  • 全员培训：对所有物业员工进行消防知识“四个能力”培训（检查消除火灾隐患能力、扑救初起火灾能力、组织人员疏散逃生能力、消防宣传教育培训能力）。
  • 专项培训：对工程、安保等重点岗位人员进行消防系统操作、灭火器使用、消防水泵启动等专项技能培训，并要求持证上岗（如消防设施操作员）。
• 业主宣传：

  通过公告栏、微信群、宣传册、消防演练等方式，向业主宣传消防安全知识,告知其消防设施的位置和基本使用方法。

• 应急演练：
  • 频率：至少每半年组织一次综合性消防应急演练。
  • 模拟火情，检验报警、疏散、灭火、救援等各环节的协同作战能力，并记录演练过程，总结不足,持续改进。

消防设施的改造与更新（改）

随着法规更新和设备老化,及时进行升级换代。

• 定期评估：结合维保报告和检查结果,定期评估消防设施的性能状况。
• 及时更新：对于达到使用年限、技术落后或损坏无法修复的设备,应及时制定更新改造计划并实施。
• 合规升级：当国家消防法规标准更新时，应及时对现有设施进行评估和必要的升级改造,确保持续合规。

常见问题及对策

物业管理消防配备管理是一项系统性、长期性的工作，绝不能有丝毫松懈，物业公司必须将其提升到战略高度，通过完善的制度、专业的团队、严格的执行和持续的改进，构建一个“人防、物防、技防”三位一体的消防安全防线，为业主/住户营造一个安全、安心的居住和工作环境，这不仅是对社会负责,更是对自身品牌和发展的长远投资。

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