物业维修范围，具体包含哪些项目？

“公共区域、共用设施设备”，其维修责任主要来源于法律法规（如《民法典》）、《物业服务合同》以及业主大会的决议。

下面我将从不同维度，详细、清晰地划分物业管理公司的维修范围。

核心原则：维修责任的划分标准

在列举具体范围前,必须先理解划分维修责任的三条核心标准：

1. 区域所有权原则：

   • 物业公司负责： 建筑物内的公共部位，如楼道、楼梯间、电梯井道、外墙、屋顶、公共绿地、道路、化粪池、水泵房、配电室等。
   • 业主/住户负责： 房屋内部的专有部分，即业主购买的套内空间，如户门内、地板、墙壁、天花板、厨房、卫生间、阳台（封闭阳台通常视为专有部分）等。

2. 设备性质原则：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 物业公司负责： 共用设施设备，即整个小区或楼栋所有业主共同使用的设备，如供水供电总管线、公共照明、电梯、消防系统、监控设备、二次供水设备、公共空调系统等。
   • 业主/住户负责： 户内专用设备，即仅供单个家庭使用的设备，如户内水表、电表、燃气表、户内插座、开关、热水器、空调、马桶、水龙头、洗菜盆等。

3. 合同约定原则：

   • 《物业服务合同》是划分责任的最直接、最重要的法律文件，即使某个设施理论上属于公共区域，但如果合同中明确约定由业主自行负责，那么业主就需要承担相应责任，反之，如果合同约定了更广泛的维修范围,物业公司也必须履行。
   • 注意： 合同约定不能违反法律强制性规定,不能免除物业公司对共用设施设备的维护保养责任。

物业公司负责的维修范围（详细清单）

以下通常是物业公司负责维修的公共区域和共用设施设备：

建筑主体结构及公共部位

• 屋顶： 屋面防水层、隔热层、公共天线等。
• 外墙： 外墙皮、保温层、公共窗户等。
• 楼道/大堂： 地面、墙面、天花板、楼梯扶手、公共门窗。
• 电梯： 轿厢、井道、曳引机、控制系统、厅门等所有部件的日常保养、维修和年检。
• 公共门禁系统： 小区大门、楼栋门、单元门的门禁设备、门锁、对讲系统。
• 公共照明： 楼道灯、大堂灯、庭院灯、路灯、地下车库照明等。
• 化粪池、排污管： 小区内公共的污水、雨水管道的疏通和维护。

共用设施设备系统

• 供水系统： 二次供水设备（如水泵、水箱）、公共供水总阀、立管。
• 供电系统： 配电室、公共供电线路、公共电表箱、公共区域的照明电路。
• 消防系统： 消防栓、灭火器、消防水泵、烟感报警器、应急照明、消防通道。
• 安防系统： 监控摄像头、周界报警系统、门禁系统。
• 公共娱乐/休闲设施： 小区内的健身器材、儿童游乐设施、公共座椅等。
• 公共空调/通风系统： 集中式中央空调、公共区域的排风系统。

园林绿化及公共环境

• 绿化养护： 草坪、树木、花卉的种植、修剪、浇水、施肥、病虫害防治。
• 卫生保洁： 公共区域（楼道、大堂、电梯、道路、广场）的日常清扫、垃圾清运、公共卫生间清洁。
• 公共秩序维护： 通过保安人员或技防手段,保障小区公共安全。

业主/住户负责的维修范围（详细清单）

以下通常是业主自己负责维修的专有部分和户内设备：

房屋专有部分

• 户门： 门的锁具、门体本身、门框。
• 内部结构： 地板、瓷砖、墙面涂料、吊顶、室内隔断。
• 专有空间： 封闭的阳台、露台。

户内专用设备

• 给排水系统： 户内水管的接口、水龙头、马桶、洗菜盆、地漏、淋浴花洒、户内排水管。
• 供电系统： 户内开关、插座、户内配电箱、户内电线。
• 燃气系统： 燃气表、燃气管道（从总阀到表后）、燃气灶、燃气热水器。
• 户内电器： 空调、冰箱、洗衣机、电视、热水器等家用电器的维修和保养。
• 门窗： 室内门、窗户的玻璃、五金件（如把手、合页）。

常见的“灰色地带”与特殊情况

很多纠纷都发生在责任不明确的“灰色地带”,以下是常见情况的处理原则：

如何处理维修问题？

当您发现需要维修的问题时,可以按照以下步骤操作：

1. 初步判断责任方： 根据上述原则,判断问题属于公共区域还是户内专有部分。
2. 联系物业公司：
   • 公共区域问题： 直接拨打物业服务中心电话或通过App、微信群等渠道报修，物业公司应在规定时限内（通常在《物业服务合同》中会约定，如24小时内响应）派人查看和处理。
   • 户内专有问题： 如果自己无法处理，可以请物业公司提供有偿的维修服务（如疏通管道、维修电路等）,也可以自行寻找第三方维修师傅。
3. 留存证据： 报修时最好能拍照或录像，记录问题发生时的状态，与物业沟通时，保留好沟通记录（如聊天截图、工单号等）。
4. 协商与投诉：
   • 如果物业对公共区域问题拖延处理或不作为,您可以向业主委员会反映。
   • 如果问题依然无法解决，可以向当地的住房和城乡建设局（住建局）或街道办事处投诉。
   • 涉及财产损失的,可以通过法律途径解决。

物业管理公司的维修范围核心是“公”字诀，即公共区域、共用设施设备，业主的维修范围核心是“私”字诀，即户内专有部分、户内专用设备，在遇到具体问题时，最可靠的依据永远是您手中的《物业服务合同》，了解这些范围，有助于您更好地与物业公司沟通，维护自身合法权益,并合理缴纳物业费。

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