广西物业管理收费办法有哪些新变化？

的详细解读,并结合实际操作进行说明。

核心原则

1. 政府指导价与市场调节价相结合：

   • 政府指导价：适用于保障性住房、普通商品住宅及其配套的停车场、车位等，这类物业的收费标准由价格主管部门（发改委）会同物业主管部门（住建厅）制定基准价和浮动幅度,具体价格由业主与物业公司在规定范围内协商确定。
   • 市场调节价：适用于别墅、公寓、写字楼、商场、酒店、工业厂房等非普通住宅物业服务收费，以及由业主委员会与物业公司通过物业服务合同约定的其他服务收费，这类收费标准由市场供求关系决定,由双方在合同中自主协商。

2. 明码标价，公开透明：物业公司必须在服务场所的显著位置公示收费项目、收费标准、计费方式、收费依据、服务内容、投诉举报电话等信息,接受业主和社会的监督。

3. 质价相符，权利对等：物业服务的收费标准应当与物业服务的标准、内容和质量相适应，业主缴纳了相应的物业费,就有权获得与之匹配的服务。

收费构成（物业费包含什么？）

根据《办法》,物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：

1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：包括项目经理、客服、保安、保洁、维修、绿化等所有员工的薪酬福利。
2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
   • 共用部位：如楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯井道、架空层等。
   • 共用设施设备：如电梯、供水供电系统、消防设施、公共照明、安防监控系统、化粪池、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
3. 物业管理区域清洁卫生费用：包括公共区域的清扫、垃圾收集、清运，以及消毒、病虫害防治等费用。
4. 物业管理区域绿化养护费用：包括花草树木的种植、灌溉、施肥、修剪、病虫害防治等费用。
5. 物业管理区域秩序维护费用：包括公共安全防范、监控、门岗、巡逻等费用。
6. 办公费用：物业公司为维持正常运营而发生的办公用品、通讯、交通、水电等费用。
7. 物业服务企业固定资产折旧：如物业公司用于服务的办公设备、维修工具等固定资产的折旧。
8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：为防范风险而购买的保险费用。
9. 经业主同意的其他费用：业主大会同意的公共区域的广告收益支出等。

特别注意：

• 业主专有部分的维修、养护、更换费用，不属于物业服务成本,应由业主自行承担。
• 共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应从专项维修资金中列支,不得计入日常的物业服务成本。

停车场收费

停车场收费是物业收费中的另一个重点,同样分为政府指导价和市场调节价。

1. 停车费构成：

   • 车辆停放服务费：物业公司提供场地管理、秩序维护、清洁卫生等服务的费用。
   • 车位租赁费：业主或使用人租赁车位（产权属于开发商或全体业主）所支付的费用。
   • 电费：如果是充电车位,所消耗的电费。

2. 收费标准：

   • 政府指导价：适用于普通住宅小区的地面露天停车位、规划用于停放汽车的车库、车位（包括人防车位），具体标准由各市、县价格主管部门制定。
   • 市场调节价：适用于别墅区、写字楼、商场等非普通住宅的停车场，以及通过出售、附赠等方式明确产权的产权车位（租赁车位除外）,收费标准由合同约定。

3. 特殊规定：

   • 业主拥有产权的车位：业主使用自己拥有产权的车位，只需缴纳车辆停放服务费,无需再交车位租赁费。
   • 人防车位：人防车位属于国家所有，平时由投资者或管理者使用，业主租赁人防车位，需要同时缴纳车辆停放服务费和车位租赁费。
   • 占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位：属于业主共有，其收益归全体业主所有，物业公司收取的停车费在扣除合理成本后，应将剩余部分存入专项维修资金或用于补充物业费,并定期公示收支情况。

其他常见收费

1. 装修垃圾清运费：业主或物业使用人对房屋进行装修、维修等产生的建筑垃圾，其清运费用由装修人或物业使用人承担，收费标准应遵循“补偿成本、公开透明”的原则，由双方协商确定,物业公司不得强制服务或强制收费。
2. 装修保证金/押金：为保证装修不破坏房屋结构和公共设施，物业公司可收取一定数额的保证金，装修验收合格后,应在约定时间内无息退还。
3. 水电公摊费：物业公司代收代缴的总水费、总电费，除业主专有部分使用量外，其余部分（如公共照明、电梯、水泵等）应由全体业主按户分摊，物业公司应定期公示相关数据和计算方式,确保公摊合理。

业主的权利与物业公司的义务

• 业主权利：

  • 知悉物业服务的真实情况、收费标准及构成。
  • 要求物业公司按照合同约定提供服务。
  • 监督物业费的收支情况,要求物业公司定期公示账目。
  • 对不合理的收费有权拒付，并向发改、住建部门或消费者协会投诉。

• 物业公司义务：

  • 严格按照合同约定和公示的收费标准收费。
  • 提供质价相符的服务,接受业主监督。
  • 定期将物业费的收支情况、公共收益等向业主公示,做到公开透明。
  • 建立完善的收费台账，不得乱收费、超标准收费。

如何查询与维权？

1. 查询官方文件：可以登录广西壮族自治区发展和改革委员会、广西壮族自治区住房和城乡建设厅官网，或各市、县（区）的相应部门网站，查找最新的《物业服务收费管理办法》和具体的政府指导价文件。
2. 查看合同与公示：仔细阅读您与物业公司签订的《物业服务合同》，这是最重要的依据,查看小区内的收费公示栏。
3. 投诉渠道：
   • 价格违法行为：向当地发展和改革委员会（物价局）价格监督检查部门投诉举报。
   • 物业服务不达标、合同纠纷：向当地住房和城乡建设局（房管局）物业科投诉。
   • 消费纠纷：向消费者协会投诉。
   • 违法行为：如果存在欺诈、强迫交易等，可向市场监督管理局或公安机关反映。

广西的物业管理收费体系是建立在“政府指导价”与“市场调节价”双轨制基础上的，核心是保障民生（普通住宅）与遵循市场规律（非普通住宅）相结合，作为业主，了解这些基本规定，有助于您更好地维护自身权益，并对物业公司的服务进行有效监督，如果您遇到具体的收费问题，最直接有效的方式是查阅合同、查看公示,并依法向相关主管部门进行咨询和投诉。

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