上市物业公司哪家强？

• 管理规模（在管面积）：这是最核心的指标之一,反映公司的市场占有率和规模实力。
• 合约面积：代表未来的增长潜力。
• 营业收入：反映公司的赚钱能力。
• 净利润：反映公司的盈利质量。
• 服务质量与满意度：如“满意度TOP10”等。
• 科技投入与智慧化水平：如“智慧物业服务商TOP10”。
• 品牌价值：综合实力的体现。

我会综合多个权威机构的2025-2025年度榜单，为您梳理出目前市场上公认的、处于第一梯队的头部上市物业公司。

第一梯队：行业绝对龙头

这些公司在规模、收入、品牌和影响力上遥遥领先，是物业管理行业的“四大天王”。

碧桂园服务

• 核心优势：规模之王，连续多年蝉联“中国上市物业公司管理面积”榜首，拥有庞大的基础盘（来自碧桂园集团），并积极通过并购和第三方拓展，实现“大物业”战略。
• 特点：业务布局全面，覆盖住宅、商业、写字楼、产业园、城市服务等多种业态，其“空间资源运营”能力非常突出,能从物业管理延伸到增值服务。
• 最新动态：持续发力城市服务，承接了大量市政环卫、园林绿化等项目,是城市服务领域的领导者之一。

万科物业

• 核心优势：品质与口碑的典范，虽然管理面积略逊于碧桂园服务，但其“万物云”品牌在业主中的口碑和满意度常年位居行业前列，是“质价比”的代名词。
• 特点：科技赋能是其显著标签，自主研发的“住这儿”APP、AIoT平台等，极大地提升了管理效率和业主体验，从住宅物业起家，并向商企、城市空间等领域全面拓展。
• 最新动态：作为万科集团旗下独立的上市平台（万物云），其业务独立性更强，致力于成为“空间科技服务的引领者”。

彩生活服务

• 核心优势：社区O2O的开拓者，作为首家在港股上市的物业公司，彩生活以其独特的“彩之云”平台开创了“线上平台+线下服务”的社区服务模式。
• 特点：极其注重科技和社区生态的构建，通过海量的社区入口，整合了大量的第三方服务商，提供从家政、维修到零售、金融的多元化服务。
• 最新动态：近年来面临一定的增长压力和转型挑战，但其社区生态运营的理念和模式对行业影响深远,仍在积极调整战略。

保利物业

• 核心优势：央企背景，稳健增长，背靠中国保利集团，拥有强大的资源支持和品牌信誉，其管理规模增长迅速，尤其在非住宅领域（如写字楼、政府大楼、高校）表现优异。
• 特点：服务品质高，注重客户关系维护，其“大物业、小业主”的战略，强调为不同类型的客户提供定制化、高品质的物业服务。
• 最新动态：在城市服务领域同样表现抢眼，承接了大量“红色物业”和老旧小区改造项目,展现了强大的社会责任感。

第二梯队：高速发展的中坚力量

这些公司规模虽不及第一梯队，但在特定领域或增长速度上表现极为出色,是行业的中坚力量。

保利发展和雅生活服务

• 保利发展：与保利物业类似，依托保利地产，增长稳健,尤其在高端住宅和商业物业领域有很强竞争力。
• 雅生活服务：由雅居乐物业和绿地物业合并而成，管理规模巨大，尤其在华南地区根基深厚，合并后实现了资源的有效整合,发展势头强劲。

中海物业

• 核心优势：高端商务物业的专家，隶属于中国建筑集团，在写字楼、高端商业综合体等业态中享有盛誉,客户多为世界500强企业和高端品牌。
• 特点：管理极其精细化、专业化，服务标准和收费水平在行业内处于领先地位，其“城市空间”服务理念,覆盖了从建筑到市政的多种空间形态。

招商积余

• 核心优势：央企背景，业态均衡：招商局集团旗下唯一的物业资产管理平台，业务覆盖住宅、商企、政府公建、资产运营等全业态。
• 特点：资产管理和运营能力是其核心竞争力，不仅能管好物业，更能提升资产价值，其“中国物管”平台的战略，旨在整合中小物企资源,输出管理能力。

新大正

• 核心优势：非住宅领域的隐形冠军，专注于写字楼、政府机关、学校、交通枢纽、产业园区等非住宅业态,是国内最大的第三方非住宅物业服务商之一。
• 特点：在细分市场深耕细作，服务经验丰富，专业壁垒较高,盈利能力稳定。

旭辉永升服务

• 核心优势：增长迅速的“新势力”，背靠旭辉地产，近年来通过“永升生活+”社区生态平台,在规模和增值服务上实现了快速增长。
• 特点：线上线下融合紧密，社区运营活动丰富，致力于成为“美好生活的运营商”。

总结与对比

如何选择和参考？

1. 关注排名维度：如果您关心的是哪家公司盘子最大，就看“在管面积”榜单；如果您关心哪家公司最赚钱，就看“营收”或“利润”榜单。
2. 动态看待排名：物业管理行业并购整合频繁，排名每年都会有较大变化，头部企业正在通过并购快速扩张,中小公司也在寻求差异化发展。
3. 结合自身需求：对于普通业主来说，万科物业、保利物业、中海物业等在口碑和满意度上普遍评价较高，对于投资者来说，则需要综合分析其增长性、盈利能力和估值水平。

希望这份梳理能帮助您清晰地了解中国上市物业管理公司的格局！

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