物业未管，业主权益谁保障？

明确“物业未实施物业管理行为”具体指什么？

物业公司的职责通常在《物业服务合同》中有明确约定，其核心内容可以分为以下几大类，如果物业在这些方面长期不作为，就构成了失职：

公共区域和设施设备的维护与管理（最核心的失职领域）

• 卫生清洁： 公共楼道、大堂、电梯轿厢、小区道路、绿化带等区域长期无人清扫或清扫不彻底，垃圾堆积如山。
• 绿化养护： 小区草坪、树木、花卉长期无人修剪、浇水、施肥，甚至枯死。
• 公共设施维修： 电梯频繁故障且长期得不到维修、公共照明（楼道灯、路灯）大面积损坏、健身器材损坏、儿童游乐设施失修、下水道堵塞、化粪池满溢等。
• 安全防范： 门禁系统形同虚设、监控摄像头损坏或无法覆盖、保安脱岗或巡逻流于形式、外来人员和车辆可随意进出。

公共秩序维护与安全管理

• 车辆管理： 车辆乱停乱放占用消防通道、人行道，物业公司不进行有效管理和疏导。
• 消防安全： 消防通道被占用、消防设施（灭火器、消防栓）过期或损坏、消防控制室无人值守或人员无证上岗。
• 应急预案： 对突发事件（如停水停电、火灾、恶劣天气）没有应急预案或处置不当。

相关事务的管理与服务

• 档案管理： 对小区业主信息、房屋信息、公共收益等管理混乱。
• 通知公告： 不按规定发布停水停电、公共区域施工、重要通知等信息。
• 投诉处理： 对业主的报修、投诉和建议置之不理，或拖延不处理。

物业长期不作为，对业主有什么影响？

• 居住品质下降： 小区环境脏乱差，生活体验极差。
• 财产价值缩水： 一个管理混乱、问题频发的小区，其房产的保值和增值能力会大打折扣。
• 安全隐患巨大： 设备失修、安全防范缺失，直接威胁到业主的人身和财产安全。
• 邻里矛盾激化： 因公共区域使用、车辆等问题，业主之间容易产生纠纷。
• 公共资产流失： 如公共区域的广告位收益、停车费等，物业公司可能未按规定进行公示和分配。

面对物业不作为，业主可以采取的应对步骤（由简到繁）

第一步：收集和固定证据（至关重要）

这是所有后续行动的基础,证据越充分，维权越有力。

• 拍照和录像： 对脏乱的环境、损坏的设施（电梯、路灯、门禁）、堵塞的消防通道、垃圾堆积点等进行拍照和录像，并记录下时间、地点。
• 书面记录： 详细记录下每次发现问题的日期、具体情况和造成的后果。
• 保留沟通记录：
  • 线上沟通： 保留在业主群、物业APP、微信上与物业沟通的聊天记录截图。
  • 线下沟通： 如果去物业办公室反映问题，最好有其他业主同行作证，或者要求物业在《报修单》、《投诉单》上盖章签字，自己保留一份副本，如果对方拒绝，可以当场录音（提前了解当地关于录音的合法性规定）。
• 文件资料： 保留好《物业服务合同》、购房合同、前期物业服务协议、业主委员会（筹）文件等。

第二步：正式与物业沟通（单方面行动）

在证据充分后,可以先尝试与物业公司进行正式沟通。

• 发送书面函件： 可以通过挂号信或快递的方式，向物业公司发送《整改通知书》或《催告函》，在函件中，清晰列明物业存在的具体问题、违反的合同条款，并要求其在合理期限内（如7-15天）进行整改。
• 留存送达凭证： 挂号信的回执或快递签收记录是证明你已经履行了告知义务的关键证据。

第三步：联合其他业主，形成合力（集体行动）

一个人的力量是有限的,联合所有受影响的业主是解决问题的有效途径。

• 建立沟通渠道： 建立业主微信群、QQ群，或在小区公告栏张贴通知，召集大家共同发声。
• 联名签字： 发起联名投诉信或整改要求，收集业主的签名，以集体的名义向物业施压。
• 集体维权： 组织业主代表与物业进行谈判，或者共同参加业主大会讨论解聘事宜。

第四步：寻求第三方协调与监督

如果与物业直接沟通无效,可以引入第三方力量。

• 向业主委员会（业委会）求助： 如果小区已经成立了业委会，这是最直接、最有效的途径，业委会代表全体业主，有权与物业公司交涉、监督其履约情况，甚至可以启动解聘程序。
• 向街道办事处/乡镇政府、社区居委会投诉： 物业公司的工作受到基层政府的指导和监督，向他们投诉，他们有责任进行调解和督促。
• 向相关行业主管部门投诉：
  • 住房和城乡建设局（房管局）： 这是物业公司的主管单位，负责处理物业服务质量投诉、物业备案、业委会成立指导等。
  • 市场监督管理局： 如果涉及物业乱收费、合同欺诈等问题，可以向市场监管部门投诉。
• 拨打政府服务热线：
  • 12345市民服务热线： 这是覆盖面最广、最有效的投诉渠道之一，将问题详细告知接线员，他们会将工单派发给相应的职能部门处理，并要求限时反馈。

第五步：法律途径（终极手段）

如果以上方法都无效,可以考虑采取法律行动。

• 协商解聘与重新选聘：
  1. 召开业主大会,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以解聘原物业公司。
  2. 解聘后,按照法定程序选聘新的物业公司，这是更换物业公司的标准流程。
• 提起诉讼：
  • 业主个人/集体诉讼： 业主可以依据《物业服务合同》和《民法典》的相关规定，以物业公司“不完全履行合同义务”或“根本违约”为由，向法院提起诉讼，要求其承担违约责任，减免物业费、赔偿因失职造成的损失（如因电梯故障导致的损失）、限期整改等。
  • 注意： 诉讼需要成本，建议咨询专业律师，并联合更多业主共同进行，以降低成本和增强胜算。

特别提醒：关于物业费

这是一个常见的误区。“物业不作为”不等于“可以不交物业费”。

• 法律风险： 拒交物业费，物业公司同样可以起诉你，法院在判决时，会审查物业是否“完全不作为”还是“部分服务不到位”，如果物业公司确实提供了一些基础服务（如保安偶尔巡逻、垃圾被清走），法院可能会判业主酌情减免部分物业费，但很难完全免除。
• 正确做法： 应该“先交费，后维权”，按时缴纳物业费是履行合同义务，而维权是追究对方的违约责任，两者是两个独立的法律关系，你可以将物业费交至一个由业委会或第三方监管的账户，或者在诉讼中作为反诉或抗辩理由，要求抵扣或减免。

面对物业不作为,业主需要保持理性和耐心，采取“证据先行、沟通协调、集体行动、多方施压、依法维权”的策略，核心是团结，通过成立业委会或形成业主联盟，将个体的声音汇聚成强大的集体力量，才能在与物业的博弈中占据有利地位，最终解决问题，提升居住环境。

标签： 权益保障 监管缺失 责任界定