物业标准公示了，具体执行标准是什么？

、依据什么法规、以及业主在查看时应该重点关注什么。

公示标准的法律与政策依据

物业公司公示其服务标准,不是凭空捏造，而是必须依据国家、省、市各级政府出台的法规和指导性文件，最主要的依据是：

1. 《中华人民共和国民法典》：这是根本大法，物权编”明确了业主、业主大会、物业公司的权利和义务。
2. 《物业管理条例》：国务院颁布的行政法规，对物业管理的各个方面做出了详细规定。
3. 地方性法规和政府指导文件：这是最关键、最具体的依据。
   • 《北京市物业服务标准》
   • 《上海市住宅物业服务规范》
   • 《深圳市住宅物业服务等级标准》
   • 等等。

这些地方性文件通常会根据当地情况,将物业服务划分为不同的等级（如一级、二级、三级，或五星、四星、三星），并明确规定每个等级对应的服务内容、人员配置、设备维护、清洁频率、绿化养护等具体要求，物业公司公示的标准，必须符合其备案或承诺的服务等级。

物业服务标准公示的核心内容（业主应重点关注）

一份完整的物业服务标准公示文件,通常会包含以下几个核心板块，业主在查看时，可以逐项核对：

基础信息与合同依据

• 物业公司名称、资质等级：公示公司的全称和其持有的物业管理资质证书等级。
• 服务合同：明确指出本标准依据的是与业主委员会（或全体业主）签订的《物业服务合同》，合同是最终的法律依据。
• 服务项目名称：XX小区住宅物业服务”。
• 服务对象：XX小区全体业主及物业使用人”。
• 服务期限：合同的起止日期。
• 服务费用标准：公示物业费单价（如：X.XX元/平方米/月），以及包含的具体服务范围。

具体服务内容与标准（这是核心中的核心）

这部分通常会按照服务模块进行详细说明,业主应重点关注可量化、可考核的指标。

(1) 共用部位、共用设施设备维护与管理

这是物业费最主要的用途之一,也是最容易产生纠纷的地方。

• 公共区域：
  • 楼道、大堂、电梯厅：每日清扫X次，每周拖洗X次，每月擦拭墙面、玻璃X次，地面无明显污渍、垃圾。
  • 楼梯扶手、栏杆、窗台：每周擦拭X次，无积尘。
  • 外墙、屋面、公共门窗：每X个月巡查一次，发现破损及时修复，屋面无渗漏。
• 电梯系统：
  • 维保：严格执行国家规定，每月X次维保，每年进行一次安全检验，并公示检验报告。
  • 运行：轿厢内干净整洁，按钮、照明、通风、应急呼叫系统正常，有24小时专人值班（或监控中心响应）。
  • 应急处理：发生故障后，维修人员应在规定时间内（如30分钟内）到达现场。
• 供水供电系统：
  • 二次供水（如有）：水箱按规定清洗、消毒（每半年一次），并公示水质检测报告，水泵运行正常，无异常噪音。
  • 配电系统：每季度巡检一次，保证公共照明和电力供应正常。
• 消防系统：
  • 设施：灭火器、消防栓、烟感报警器、应急照明、疏散指示标志等每月检查一次，确保完好有效，压力正常。
  • 通道：消防通道、安全出口保持畅通，无占用、堵塞现象。
• 安防系统：
  • 监控系统：摄像头画面清晰，录像保存时间不少于30天，监控中心24小时有人值守。
  • 门禁系统：对讲、门禁系统运行正常，维修响应及时。
• 公共照明：
  • 楼道灯、庭院灯、景观灯：每日巡查，损坏的灯具应在X小时内（如24小时或48小时）修复。

(2) 公共秩序维护与安全管理

• 人员配置：公示保安人员的数量、岗位设置（如门岗、巡逻岗、监控岗）以及排班情况。
• 门岗管理：对进入人员和车辆进行登记、核实，对外来人员、车辆有管理规定。
• 巡逻频次：规定保安人员每日的巡逻次数、路线和重点区域（如地下车库、设备房、楼顶等）。
• 监控中心：24小时专人值守，能及时处理监控画面中的异常情况。
• 应急预案：公示火灾、防汛、电梯困人等突发事件的应急预案和演练计划。

(3) 清洁卫生服务

• 垃圾清运：生活垃圾每日清运X次，垃圾房/站每日清洁、消杀，无异味、无蚊蝇。
• 公共区域消毒：在特定时期（如疫情期间）或规定周期（如每周）对公共区域（如电梯按钮、门把手）进行消毒。
• 化粪池清掏：按规定周期（如每年一次）清掏化粪池，并做好记录。
• 雨污水管道：每年汛期前对管道进行疏通，确保排水通畅。

(4) 绿化养护管理

• 植物养护：根据不同植物的生长习性，进行浇水、施肥、修剪、除草、病虫害防治。
• 养护标准：公示具体的养护频率，如“草坪生长季每周修剪一次”、“乔木每年修剪X次”、“花卉、绿篱生长季每半月修剪一次”等。
• 绿地环境：绿地内无杂草、无杂物、无枯死植株。

(5) 客户服务与管理

• 服务窗口：公示物业服务中心的办公地址、服务电话、服务时间（如工作日9:00-18:00）。
• 响应时间：明确对业主报事、报修的响应时限和办结时限。“接到报修后15分钟内响应，48小时内解决；一般问题24小时内解决”。
• 沟通渠道：公示公告栏位置、微信公众号、业主群等沟通方式。
• 档案管理：对业主资料、房屋档案、维修记录等有管理规定，并承诺保密。

业主如何查看和运用公示标准？

1. 在哪里看？

   • 小区公告栏：最常见、最正式的公示位置。
   • 物业服务中心：通常会有纸质版或电子屏展示。
   • 业主群/APP/公众号：物业公司会通过线上渠道发布或更新。
   • 物业服务合同附件：服务标准通常会作为合同的详细附件。

2. 怎么看？

   • 对号入座：拿着公示的标准，对照自己小区的实际状况，公示说“每日清扫楼道两次”，你就观察是否真的做到了。
   • 关注细节：重点关注那些有具体数字和时限的条款（如“每月X次”、“X小时内响应”），这些是衡量服务质量最客观的尺子。
   • 拍照留存：对公示内容进行拍照或截图，作为维权的证据。
   • 定期核对：不要只看一次，要定期（如每季度）对照检查，看服务是否持续达标。

3. 发现问题怎么办？

   
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   • 沟通反馈：首先通过电话、微信群或上门等方式，向物业服务中心或客户服务部门反映问题，要求其整改。
   • 保留证据：将问题现象、与物业沟通的记录（聊天记录、录音）等证据保存好。
   • 向业委会反映：如果问题普遍或长期得不到解决，可以向业主委员会反映，由业委会出面与物业公司交涉。
   • 向主管部门投诉：如果业委会也无法解决问题，可以向当地的住房和城乡建设局（住建局）或街道办事处等政府主管部门进行投诉举报。

物业公司公示的物业标准是其对全体业主的“服务承诺书”，作为业主，了解这些标准，不仅是监督物业服务的依据，更是维护自身合法权益的重要工具，一份好的公示标准应该是清晰、具体、可量化、可考核的，并且其内容必须符合当地的法规要求和合同的约定。

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