昆山无物业小区，物业管理由谁负责？

“无物业小区”通常指没有专业物业公司提供统一、全面管理服务的住宅小区，其管理模式多样,管理主体和水平也参差不齐。

无物业小区的几种常见管理模式

昆山的无物业小区并非完全无人管，而是管理方式发生了变化,主要有以下几种模式：

居委会/村委会代管模式

• 管理主体：小区所在的社区居委会或村委会。
• 运作方式：由社区干部牵头，组织小区内的党员、热心居民、楼栋长等成立临时管理小组，负责日常的卫生、安保、调解等基本事务。
• 优点：
  • 成本较低,主要依靠政府补贴和少量居民自筹。
  • 能快速响应居民诉求,协调能力强。
• 缺点：
  • 管理专业性不足,缺乏市场化的服务标准和效率。
  • 工作人员多为兼职，精力有限,服务质量难以保证。
  • 资金来源不稳定,容易因经费问题导致服务中断。

居民自治模式（业主自治）

• 管理主体：由业主大会选举产生的业主委员会（业委会）。
• 运作方式：
  • 自我管理：业委会成员由业主无偿或低薪担任，负责制定管理规约、筹集和使用管理资金、监督公共事务等。
  • 外包服务：业委会代表全体业主，通过公开招标或议价的方式，将保洁、安保、绿化等具体服务项目外包给专业的服务公司（但不等于整体委托给物业公司）。
• 优点：
  • 管理权真正归业主所有，决策透明,能更好地反映业主意愿。
  • 通过市场化外包,可以获得更专业的单项服务。
• 缺点：
  • 对业委会成员的能力、时间和责任心要求极高。
  • 筹集管理资金难度大，催缴物业费（或管理费）是最大难题,容易引发邻里矛盾。
  • 缺乏统一的物业管理经验，容易在决策上产生分歧,导致管理混乱。

原开发商/单位后勤遗留模式

• 管理主体：小区的原开发建设单位或其关联的、资质不全的“子公司”。
• 运作方式：开发商或单位在开发或分配房屋后，仍保留部分管理职能，但服务标准低，收费不规范,甚至不收费。
• 优点：

  在初期可能维持基本运转。

• 缺点：
  • 权责不清，管理责任主体模糊,出了问题容易互相推诿。
  • 服务质量通常较差，缺乏监管,业主意见大。
  • 这是一种过渡或遗留状态,最终往往会因为开发商撤离或单位改制而瓦解。

无物业小区普遍存在的问题

无论采用哪种模式,无物业小区都面临一系列共性难题：

1. 环境卫生堪忧：这是最直观的问题，由于缺乏稳定的资金和专业的保洁队伍，垃圾清运不及时、楼道堆物、公共区域脏乱差等现象非常普遍，容易滋生蚊蝇,影响健康。
2. 公共设施失修：小区的电梯、消防设施、路灯、监控、下水道等公共设施缺乏维护，一旦损坏，维修责任不明确，资金难筹集，可能导致电梯停运、消防隐患、污水横流等严重问题。
3. 安保力量薄弱：大多没有专业的保安团队，门禁形同虚设，外来人员可以随意出入，盗窃、车辆刮擦等治安事件发生率相对较高。
4. 管理资金严重不足：这是所有问题的根源，没有物业费作为稳定收入，无论是自治还是代管，都只能依靠政府微薄的补贴或居民象征性的集资，杯水车薪,难以支撑起小区的正常运转和维修。
5. 邻里矛盾增多：由于缺乏一个中立的、权威的管理方，停车位分配、噪音扰民、漏水纠纷、宠物管理等问题，往往只能靠居民自行协商，极易激化矛盾,影响社区和谐。
6. 政策落地困难：政府的许多惠民政策，如加装电梯、老旧小区改造等，都需要一个合法合规的管理主体（如业委会）来牵头组织和申请，无物业小区在这方面往往存在主体缺失的问题,导致政策难以落地。

昆山的应对措施与解决方向

昆山市政府和相关部门也高度重视这个问题，并积极探索解决方案，主要方向是“党建引领、居民自治、政府扶持、市场运作”。

强化党建引领，推动成立业委会

• 这是目前昆山推动老旧小区治理的核心抓手，通过社区党组织，动员党员、退休干部、热心居民等骨干力量,依法依规成立业主委员会。
• 党组织在其中发挥核心领导作用，指导业委会规范运作，协调各方关系,确保小区治理的正确方向。

推广“红色物业”模式

• 鼓励和支持成立由社区党组织领导的、具有公益性质的物业服务企业（或称为“红色物业”）。
• 这类企业不以盈利为首要目的，收费标准相对较低，但能提供比纯自治更稳定、更专业的服务,同时接受社区和居民的监督。

加大政府财政补贴与支持力度

• 对于确实不具备市场化条件的无物业小区，昆山市和各区镇财政会提供一定的专项补贴，用于保障最基本的保洁、安保等开支。
• 将无物业小区的改造纳入城市更新计划，通过“老旧小区改造”项目，对小区的硬件设施（如道路、管网、绿化、停车位、监控等）进行集中修缮和提升,改善居住环境。

鼓励引入市场化物业服务

• 对于有一定条件、居民意愿强烈的无物业小区，政府会积极引导和帮助其通过公开招标的方式,引入正规的物业公司。
• 为了降低居民的负担，政府可能会给予一定的过渡期补贴，或通过提高小区的增值服务（如停车位管理、广告位出租等）来增加收入,平衡物业费。

探索“信托物业”等新模式

• 这是一个较新的尝试，由业委会代表全体业主作为委托人，将小区的物业管理权委托给专业的信托公司,由信托公司再选择物业公司进行管理。
• 这种模式旨在实现所有权、管理权和监督权的分离，使资金更透明，管理更专业，更能保障业主的长期利益,但目前仍在探索阶段。

总结与建议

对于昆山的无物业小区居民来说，现状虽然困难，但并非无解，小区的未来走向，很大程度上取决于业主自身的意愿和行动。

给居民的建议：

1. 团结起来是关键：一盘散沙是无法解决问题的，首先要通过邻里沟通，形成共识，认识到“共建共治共享”的重要性。
2. 积极成立业委会：这是获得合法管理主体资格的第一步，在社区和街道的指导下,依法依规选举出真正为大家服务的业委会成员。
3. 明确收费标准与用途：如果决定自管或引入物业，必须制定清晰、透明的收费标准和财务管理制度，定期公示账目,让每一分钱都花在明处。
4. 主动寻求政府帮助：不要等、靠、要，要主动与社区、街道、住建等部门联系，了解最新的扶持政策、改造计划和申请流程,积极争取外部资源。
5. 因地制宜选择模式：没有一种模式是万能的，每个小区的规模、人口结构、经济条件都不同，要结合自身实际情况,选择最适合的管理模式。

昆山的无物业小区管理是一个复杂的系统工程，需要政府、社区、市场和居民四方合力，从“无人管”到“有人管”，从“管不好”到“管得好”，这条路虽然漫长，但在各方努力下,正朝着越来越好的方向发展。

标签： 社区代管 政府监管