概述
- 全称：《物业管理条例》
- 颁布机构：国务院
- 最新修订：根据2025年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第二次修订，此后又根据2025年《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》进行了修正。
- 法律地位：行政法规，其效力低于《民法典》等法律，当《民法典》中有更具体规定时，优先适用《民法典》。
核心定义
-
物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
（图片来源网络，侵删）- 核心要点：物业管理的基础是合同关系，即业主与物业服务企业签订的《物业服务合同》。
-
业主：房屋的所有权人为业主。
- 延伸权利：业主在物业管理活动中，享有知情权、建议权、投票权、选举权、被选举权、监督权、收益权等。
-
物业服务企业：依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理活动的企业。
- 资质要求：根据国家政策，目前物业行业已取消“物业服务企业资质”行政审批，改为备案制，更强调市场化和优胜劣汰。
主要内容框架
《物业管理条例》共七章七十七条，其主要内容可以概括为以下几个方面：
第一章：总则
- 立法目的：规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益。
- 适用范围：适用于业主通过选聘物业服务企业的方式所进行的物业管理活动。
- 基本原则：坚持公开、公平、公正的原则。
第二章：业主及业主大会
这是条例的核心章节,规定了业主自治的组织形式和运行规则。
（图片来源网络，侵删）
-
业主的权利与义务：
- 权利：按照物业服务合同约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；法律、法规规定的其他权利。
- 义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。
-
业主大会：
- 定义：由物业管理区域内全体业主组成的，维护业主物业管理中共同利益的自治组织。
- 职责：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
- 表决规则：普通事项（如选聘物业）需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施等重大事项，需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
-
业主委员会：
- 定义：业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责。
- 职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。
- 备案：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第三章：前期物业管理
指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业订立的书面前期物业服务合同。
（图片来源网络，侵删）
- 合同期限：前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
- 临时管理规约：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项作出约定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
第四章：物业管理服务
规定了物业服务企业和业主之间的权利义务关系。
- 物业服务合同：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，合同应明确服务内容、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等。
- 物业服务企业的义务：
- 按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
- 接受业主、业主委员会的监督。
- 将其订立的前期物业服务合同和物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
- 定期公布物业服务资金收支情况,接受业主的质询。
- 禁止行为：
- 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
- 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第五章：物业的使用与维护
明确了物业共用部位、共用设施设备的使用规则。
- 禁止行为：禁止任何单位或个人擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
- 车辆停放：规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要，占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
- 专项维修资金：
- 筹集：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金。
- 用途：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
- 使用程序：使用需经业主大会或相关业主共同决定。
第六章：法律责任
规定了违反本条例的法律后果。
- 对业主/业主委员会：如违反管理规约，可由业主委员会或相关业主请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府处理。
- 对建设单位：如未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，将面临罚款等处罚。
- 对物业服务企业：如将全部物业管理一并委托给他人、擅自改变物业管理用房的用途、未履行物业服务合同约定的服务要求等，将面临罚款、降低资质等级（如仍有资质）、吊销资质证书等处罚，并可能被业主解聘。
第七章：附则
规定了条例的解释权和施行日期。
与《民法典》的关系
2025年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》在“物权编”中设立了“业主的建筑物区分所有权”专章，对物业管理的基本原则、业主权利、业主大会和业主委员会的设立和运作、共有部分的管理等作出了更基础、更全面的规定。
重要关系：
- 上位法优先：《民法典》是法律，效力高于《物业管理条例》这一行政法规，当两者规定不一致时，优先适用《民法典》的规定。
- 互补关系：《民法典》确立了宏观框架和基本原则，而《物业管理条例》则提供了更具操作性的实施细则和行政管理手段，两者共同构成了中国物业管理的法律体系。
实践意义与常见问题
- 意义：该条例的出台，结束了物业管理长期无法可依的局面，明确了各方权责，推动了物业行业的规范化发展，是构建和谐社区的重要法律保障。
- 常见问题：
- 物业费纠纷：业主以服务不达标为由拒交物业费，而物业则以业主欠费为由降低服务或起诉。
- 公共收益争议：电梯广告、公共停车位、快递柜等公共区域的收益归属不明确，业主委员会与物业公司之间易产生矛盾。
- 维修资金使用难：由于“双三分之二”的高表决门槛，导致屋顶漏水、电梯老化等需要动用维修资金的紧急问题难以得到及时解决。
- 业委会成立难：由于业主意见难以统一、缺乏专业指导等原因，
版权声明：除非特别标注，否则均为本站原创文章，转载时请以链接形式注明文章出处。
