厦门市住宅物业管理条例有何新变化？

《条例》的立法目的与适用范围

• 立法目的：
  1. 规范行为：规范业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业等各方主体的行为。
  2. 维护权益：明确和保护业主的财产权利和物业服务企业的合法权益。
  3. 提升品质：提升住宅物业管理水平，改善人居环境,促进社区和谐稳定。
• 适用范围： 适用于厦门市行政区域内住宅物业管理及其监督活动，非住宅物业的物业管理,可参照执行。

业主与业主大会

这是《条例》的核心,强调了业主在物业管理中的主体地位。

业主权利与义务

• 权利：
  • 按照物业服务合同约定,接受物业服务企业提供的服务。
  • 参与物业管理相关事项的表决,享有选举权和被选举权。
  • 监督业主委员会和物业服务企业的工作。
  • 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（简称“专项维修资金”）的管理和使用。
  • 法律法规规定的其他权利。
• 义务：
  • 遵守管理规约、业主大会议事规则。
  • 按照约定交纳物业费、专项维修资金等费用。
  • 维护小区公共秩序和环境卫生,不得损害其他业主的合法权益。
  • 法律法规规定的其他义务。

业主大会

• 定义：由物业管理区域内全体业主组成，是业主集体行使权利、决定物业管理重大事项的自治组织。
• 成立条件：一个物业管理区域成立一个业主大会，符合法定条件的,街道办事处或乡镇人民政府应当指导成立首次业主大会。
• 职责：
  • 制定和修改管理规约、业主大会议事规则。
  • 选举、更换业主委员会委员。
  • 审议业主委员会的工作报告。
  • 决定物业管理方式（是否聘请物业服务企业、选聘哪家企业等）。
  • 审议和决定专项维修资金的筹集、使用方案。
  • 决定涉及业主利益的重大事项。

业主委员会

• 性质：业主大会的执行机构，由业主大会选举产生,对业主大会负责。
• 职责：
  • 召集业主大会会议,报告物业管理实施情况。
  • 代表业主与物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同。
  • 及时公开专项维修资金、公共收益等信息,接受业主监督。
  • 调解业主间因物业使用、维护等产生的纠纷。
• 禁止行为：
  • 业主委员会委员不得有挪用、侵占业主共有资金等损害业主利益的行为。
  • 不得利用职务之便为自己或他人谋取不正当利益。

前期物业管理

指业主大会成立之前,由建设单位选聘物业服务企业的阶段。

• 合同备案：建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同,并自签订之日起15日内报物业所在地的区建设行政主管部门备案。
• 临时管理规约：建设单位在销售物业时，应当制定临时管理规约，并向买明示,买受人应当遵守。
• 物业承接查验：
  • 物业服务企业承接物业时，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并记录在案。
  • 查验中发现问题的，应当书面告知建设单位,并要求其限期整改。
  • 双方应当签订《物业承接查验协议》，明确问题、责任和处理方式。
  • 《条例》要求建立“物业管理档案”,这是未来业主维权和追溯问题的重要依据。

物业服务管理

明确了物业服务企业的角色、责任和权利。

物业服务企业的义务

• 合同义务：按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
• 信息公开：在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费标准、物业费收支情况等信息,并定期向业主公开。
• 维护保养：对物业共用部位、共用设施设备进行日常维修、养护和管理,保障其正常使用。
• 安全管理：做好物业管理区域内的安全防范工作（如门岗值守、巡逻、监控等）,对发生的安全事故及时采取应急措施。
• 环境维护：维护小区环境卫生,及时清理垃圾。
• 禁止行为：
  • 挪用、侵占业主共有资金。
  • 擅自改变物业管理区域内共用部分规划用途。
  • 擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营。
  • 强制业主购买指定商品或接受指定服务。

物业服务费

• 定价原则：遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
• 交纳义务：业主应当按照约定按时足额交纳物业费。
• 催缴方式：对逾期不交纳物业费的，物业服务企业可以催告；经催告仍不交纳的，可以在物业管理区域内显著位置公示，但不得采取停止供电、供水、供气等方式催缴。
• 专项维修资金：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

物业的使用与维护

规范了业主对物业的使用行为,以及对共有财产的管理。

禁止行为

业主、物业使用人不得有下列行为：

• 损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构。
• 违法搭建建筑物、构筑物。
• 损坏或者擅自占用、改建物业共用部位、共用设施设备。
• 擅自改变房屋使用性质。
• 在禁止区域放置、燃放烟花爆竹或者存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。
• 法律法规和管理规约禁止的其他行为。

车辆停放管理

• 规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的需要。
• 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有,其收取的车位场地使用费属于全体业主共有。
• 物业服务企业不得擅自占用、处分业主共有的道路、场地用于停放汽车。

装饰装修管理

• 业主或物业使用人装饰装修房屋前,应当告知物业服务企业。
• 物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或物业使用人,并进行现场巡查。

法律责任

明确了违反《条例》的处罚措施,确保其有效实施。

• 对业主/物业使用人的处罚：违反禁止行为（如违法搭建、破坏承重结构等），由相关部门（如城管、住建部门）责令限期改正、恢复原状,并可处以罚款。
• 对物业服务企业的处罚：
  • 未履行合同义务或信息公开义务的，由住建部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报批评,并可处以罚款。
  • 挪用、侵占业主共有资金的，由住建部门责令退还，并处以罚款；构成犯罪的,依法追究刑事责任。
• 对建设单位/业主委员会的处罚：也有相应的罚则，如未履行备案义务、违规使用资金等。

《条例》的亮点与特色

1. 强化党建引领：明确要求建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务企业“四方联动”机制,将党的领导融入基层治理。
2. 突出信息公开：对物业费、公共收益、专项维修资金的公示提出了更具体、更严格的要求,保障了业主的知情权和监督权。
3. 规范“停车难”问题：明确了车位归属、优先满足业主需求、共有车位收益归全体业主等原则,回应了社会热点。
4. 明确禁止“停水停电催费”：保护了业主的基本生活权利,规范了物业企业的催缴行为。
5. 完善信用管理：规定市、区建设行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案，将企业的服务质量、投诉处理、违法违规等情况记入信用档案,并实施分类监管。

《厦门市住宅物业管理条例》是一部系统性、综合性很强的地方性法规，它构建了“业主自治、专业服务、行业监管、社区治理”四位一体的物业管理新格局，对于厦门的业主而言，了解这部条例是维护自身权益、参与小区治理的基础；对于物业服务企业而言，是规范经营、提升服务质量的准则；对于政府部门而言，是依法监管、化解矛盾、促进社区和谐的重要依据。

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