武汉物业费管理暂行办法

目前武汉市没有一个名为《武汉市物业费管理暂行办法》的市级政府规章或规范性文件，您提到的这个名称，很可能是指武汉市各区（如江岸区、江汉区、武昌区等）出台的、针对老旧小区或特定类型物业的物业服务收费管理办法。

这些区级“办法”通常是针对《武汉市物业服务和管理条例》以及湖北省相关政策的细化和补充，尤其聚焦于老旧小区因为物业服务标准、成本构成与新建商品房不同而产生的特殊定价问题。

为了给您一个清晰的解答,我将从以下几个方面展开：

1. 现行有效的上位法： 国家、省、市层面的法律法规。
2. 区级“暂行办法”的核心特点： 以江岸区等为例，解释其针对老旧小区的特殊规定。
3. 物业费的构成与定价原则： 普遍适用的规则。
4. 业主的权利与义务： 如何理解和应对物业费问题。
5. 常见问题与建议。

现行有效的上位法（国家、省、市层面）

虽然没有全市统一的“暂行办法”，但所有物业费的定价和管理都必须遵循以下法律法规：

1. 《中华人民共和国民法典》： 这是最高法律依据。

   
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   • 第九百四十四条： 明确了业主有按时支付物业费的义务，即使对服务有异议，也不能以此为由拒付，但可以通过合法途径解决。
   • 第九百四十三条： 规定了物业服务人（物业公司）负有定期公开、说明物业费用的收支情况的义务。

2. 《湖北省物业服务和管理条例》： 湖北省的地方性法规，对全省的物业活动进行规范。

   • 规定了物业服务的招投标、物业承接查验、业主权利义务、物业使用和维护等。
   • 明确了物业费的成本构成和定价原则。

3. 《武汉市物业服务和管理条例》： 武汉市的地方性法规，是本地物业管理的核心依据。

   • 详细规定了业主大会、业主委员会的成立和运作。
   • 强调了物业服务质量与收费标准的对应关系。
   • 要求建立物业服务质量综合评价体系。

4. 《湖北省定价目录》： 这是政府定价和政府指导价的依据。

   • 根据《湖北省定价目录》，普通住宅的前期物业服务费（即开发商选聘的物业公司） 和 老旧小区的物业服务费 实行政府指导价，由市、区发改部门（价格主管部门）会同房产部门制定基准价和浮动幅度。
   • 业主委员会成立后，由业主与物业公司通过合同约定的物业费，实行市场调节价。

区级“暂行办法”的核心特点（以老旧小区为例）

您提到的“暂行办法”，大概率是指各区针对老旧小区（通常指2000年以前建成、无专项维修资金、配套设施不完善的小区）出台的临时性管理文件，以江岸区、江汉区等中心城区为例，这些办法通常有以下特点：

1. 适用对象： 明确适用于辖区内符合特定条件的老旧住宅小区。
2. 定价模式： 实行政府指导价，有明确的基准价和浮动范围。
   • 某区规定，老旧小区基础物业服务费基准价为 8元/平方米·月，浮动幅度为±10%，这意味着物业费只能在0.72元至0.88元之间。
3. 与标准对应： 办法会详细列出与这个价格相对应的“基础物业服务内容”，通常包括：
   • 保洁： 每日清扫公共区域，定期清运垃圾。
   • 秩序维护： 保安进行日常巡逻，确保小区基本安全。
   • 公共设施维护： 对楼道灯、下水道、公共门窗等进行简单维护。
   • 绿化养护： 对小区绿地进行基础修剪和浇水。
   • （注意： 通常不包括电梯、二次供水、公共照明等高能耗设施的日常运行电费，这部分费用可能需要单独收取或从其他渠道解决。）
4. “菜单式”服务与加价机制：
   • 为了提升服务质量,很多区级办法会引入“菜单式”服务，即在基础服务之上，业主可以根据需要，通过业主大会或业主委员会投票，选择增加服务项目（如增加保洁频次、增设门禁、聘请专业维修人员等）。
   • 增加的服务部分,可以协商确定价格，但要遵循公开透明的原则。
5. 临时性与过渡性： “暂行”二字表明，这只是一个过渡方案，随着老旧小区“美好环境与幸福生活共同缔造”工作的推进，很多老旧小区会通过加装电梯、引入专业化物业公司、归集专项维修资金等方式，逐步向市场化、规范化的管理模式过渡，届时收费标准和方式也会相应调整。

物业费的构成与定价原则

无论新旧小区,物业费的构成都遵循以下原则：

1. 成本构成：

   • 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。
   • 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
   • 物业管理区域清洁卫生、绿化养护费用。
   • 物业管理区域秩序维护费用。
   • 办公费用。
   • 物业服务企业固定资产折旧。
   • 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
   • 经业主同意的其他费用。
   • （注意： 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金列支，不得计入物业费成本。）

2. 定价原则：

   • 质价相符： 收费标准必须与服务内容、服务质量相匹配，一分钱一分货是基本原则。
   • 公开透明： 物业公司必须定期（通常每季度或每半年）向全体业主公示物业费的收支情况，接受监督。
   • 民主决策： 对于市场调节价的物业费，必须由业主大会或业主委员会与物业公司共同协商确定，并签订服务合同。

业主的权利与义务

作为业主,您需要了解：

1. 您的权利：

   • 知情权： 有权要求物业公司公示物业费收支账目、服务合同、质量标准等。
   • 监督权： 有权监督物业公司的服务质量，对不符合标准的行为提出批评和整改要求。
   • 决策权： 对于涉及全体业主利益的重大事项（如物业费调整、选聘/解聘物业公司），有权通过业主大会参与决策。
   • 求偿权： 如果因物业公司失职导致您的财产损失，有权要求赔偿。

2. 您的义务：

   • 按时缴费： 这是最基本的法律义务，无正当理由拒缴物业费，不仅会影响小区的正常运营，还可能被物业公司起诉，并承担违约金。
   • 合理维权： 如果对物业费或服务有异议，应通过合法途径解决，如：
     • 与物业公司或业委会沟通协商。
     • 向社区、街道办、房管部门、物价部门投诉。
     • 申请人民调解。
     • 向法院提起诉讼。

常见问题与建议

1. 问题： 我住在老旧小区，物业费很低，但服务很差怎么办？

   • 建议：
     • 成立或激活业委会： 业委会是业主维权的“主心骨”，通过业委会，可以与物业公司进行有效沟通，甚至启动解聘程序。
     • 推动“菜单式”服务： 在现有基础上，通过业主投票，增加少量费用，换取更优质的服务。
     • 申请政府支持： 向街道、社区反映情况，争取纳入老旧小区改造项目，改善硬件设施。
     • 依法维权： 如果服务质量长期不达标，保留好证据（照片、视频），可以向房管部门投诉，或通过法律途径要求物业公司履行合同、降低物业费或解除合同。

2. 问题： 我对物业费账目有疑问，物业公司不公开怎么办？

   • 建议：
     • 书面要求： 向物业公司发出书面申请，要求其公示相关账目。
     • 向业委会求助： 业委会有权代表全体业主查询和监督物业费收支。
     • 行政投诉： 向区房管局（物业科）和区发改委（物价局）投诉，要求其履行监管职责，责令物业公司公开账目。

武汉市的物业费管理体系是一个以《民法典》和省市《条例》为基石，政府指导价与市场调节价并存的体系，您所寻找的“物业费管理暂行办法”很可能是针对老旧小区的区级指导性文件，其核心是在有限的财政和现实条件下，为老旧小区提供一个基础性的、有政府指导价的物业服务方案。

作为业主,了解这些法律法规和政策，积极参与业主自治，是维护自身权益、改善居住环境的关键。