柳州市物业收费实施细则

以下信息基于公开的官方文件（如柳州市发展和改革委员会、柳州市住房和城乡建设局联合发布的文件）进行归纳总结。最新、最准确的官方文本，请务必查询柳州市政府或相关职能部门的官方网站。

《柳州市物业服务收费管理实施细则》核心要点解读

这份《细则》旨在规范柳州市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，维护房地产市场秩序，其核心内容可以概括为以下几个方面：

明确收费原则

1. 市场调节与政府指导相结合：

   • 普通住宅前期物业服务费：实行政府指导价，即由市发改委、市住建局等部门根据物业服务等级、成本等因素，制定基准价和浮动幅度，具体价格在此范围内由开发商或物业公司与业主协商确定，并报价格主管部门备案。
   • 普通住宅前期物业以外的其他物业服务费（如业主大会成立后）：实行市场调节价，由业主委员会与物业服务企业通过合同约定，价格由市场决定。
   • 车位租赁费：原则上实行市场调节价，但人防车位租赁费有特殊规定。

2. 明码标价、公开透明：

   物业服务企业必须在服务场所的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、收费依据、举报电话等信息，接受业主和社会监督。

   
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3. 质价相符、自愿接受：

   收费标准应与物业服务的等级、内容和质量相匹配，业主有权选择和监督物业服务，并按规定缴纳相关费用。

规定主要收费项目及标准

1. 物业服务费

   • 适用范围：用于支付物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、保养、绿化、清洁、秩序维护、办公管理等费用。
   • 定价方式：如上所述，普通住宅前期物业为政府指导价，其他为市场调节价。
   • 计费方式：通常按建筑面积（包含公摊面积）计算，按月或按年收取。

2. 停车服务费

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 适用范围：用于支付停车场（库、位）的公共设施设备运行、维护、清洁、秩序维护、照明、通风、排水等费用。
   • 定价方式：实行市场调节价。
   • 重要区分：
     • 停车服务费：所有进入停车场并享受服务的车辆都需缴纳，无论车位是业主自有还是租赁。
     • 车位租赁费：仅针对租赁车位（包括产权车位和人防车位）的业主/使用人收取，业主拥有产权的车位，只需缴纳停车服务费，无需缴纳租赁费。

3. 车位租赁费（特别是人防车位）

   • 人防车位：这是《细则》中重点规范的部分。
     • 所有权：人防车位属于国家所有，由投资人使用管理。
     • 租赁期限：不得超过20年，超过部分无效。
     • 定价：实行市场调节价，但价格需合理，不能过高。
     • 收益分配：人防车位租赁所得收益，在扣除合理管理成本后，应当优先用于弥补该人防工程的维护费用，结余部分归全体业主所有，这一点是保障业主权益的关键。

4. 装修垃圾清运费

   • 由业主或物业使用人承担,用于支付装修过程中产生的垃圾清运服务。
   • 定价方式：实行市场调节价，但物业服务企业不得强制服务、强制收费，收费标准需在前期物业服务合同或管理规约中明确。

5. 其他代收代支费用

   • 如水电费、公摊水电费等，物业服务企业可以代收代缴，但不得加收任何服务费或手续费，应按照政府定价或居民生活用电用水价格标准据实收取。

细则对业主权益的特殊保障

1. 空置物业费优惠：

   • 《细则》通常规定，房屋交付后但业主未使用或未装修的空置房，业主可以与物业公司协商，适当减免部分物业服务费（按70%-80%的比例缴纳），具体比例以合同约定或双方协商为准。

2. 禁止“捆绑收费”：

   物业服务企业不得将物业费、水电费、停车费等捆绑收取，或强制业主购买其指定的商品、接受其指定的服务。

3. 物业共用部位、共用设施设备经营收益归属：

   • 利用小区公共区域（如电梯广告、公共场地停车位、公共外墙广告等）产生的经营收益，在扣除合理成本后，归全体业主所有，这部分收益应单独列账，主要用于补充专项维修资金或用于业主大会决定的其他用途，定期向业主公示。

4. 物业交接与费用清算：

   物业服务合同到期或终止时,原物业服务企业应向业主委员会或新选聘的物业服务企业移交相关资料、资产，并结清所有费用，确保服务平稳过渡。

业主的监督与维权途径

1. 知情权：业主有权要求物业公司公示收费项目、标准、收支账目等信息。
2. 协商权：对不合理的收费，业主有权与物业公司进行协商。
3. 举报权：如果发现物业公司存在乱收费、不公示、捆绑收费等行为，可以向以下部门投诉举报：
   • 价格主管部门（如发改委）：负责查处不执行政府指导价、明码标价不规范等价格违法行为。
   • 物业行业主管部门（如住建局）：负责查处服务质量不达标、合同违约等行为。
   • 消费者协会：可以申请调解消费纠纷。

《柳州市物业服务收费管理实施细则》的核心精神是“规范透明、质价相符、权责清晰”，它为柳州市的物业服务收费行为提供了明确的法律依据，既保障了物业企业的正常运营，也切实维护了广大业主的合法权益。

作为业主,了解这份《细则》，可以帮助您更好地维护自身权益，避免不必要的纠纷，如果您遇到具体问题，建议首先与物业公司或业主委员会沟通，若无法解决，再向相关政府部门寻求帮助。