这份合同是新建商品房在召开首次业主大会、选举产生业主委员会之前，由建设单位（开发商）与物业服务企业签订的，用于规范物业管理活动、明确双方权利义务的法律文件，在业主委员会成立后，这份合同通常会由业主委员会与物业服务企业重新签订的《物业服务合同》所取代。
下面我将从合同主体、核心内容、签订流程、注意事项以及范本参考几个方面为您进行全面解析。
合同主体
-
委托方（甲方）：
- 通常是建设单位（开发商）。
- 主要职责是选聘物业服务企业,并提供物业管理区域内的相关资料（如规划图纸、配套设施清单等）。
-
受托方（乙方）：
- 是依法取得物业服务企业资质的物业公司。
- 主要职责是按照合同约定,对物业进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。
-
业主：
（图片来源网络，侵删）- 虽然合同是开发商和物业公司签订的,但其效力及于本物业管理区域内的全体业主，业主在购房后，自动成为合同的履行主体，享有权利并承担义务。
核心内容（合同主要条款）
一份规范的《成都市前期物业服务合同》通常包含以下核心内容：
物业基本情况
- 物业名称、坐落位置、物业类型（住宅、商业等）。
- 物业管理区域的四至界限、总面积、房屋户数等。
- 规划用于停放汽车的车位数、车位类型（地面/地下、产权/人防/临时）。
与质量标准 这是合同的核心，规定了物业公司具体做什么以及做到什么程度。
- 共用部位、共用设备设施的日常维修、养护和管理：
包括：房屋主体承重结构、屋面、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、供水供电系统、消防设施、公共照明、化粪池、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
（图片来源网络，侵删） - 公共绿化的养护和管理：
包括：草坪、花木、树木等的修剪、施肥、浇水、病虫害防治等。
- 公共环境卫生与秩序维护：
- 包括：公共区域的清扫、保洁、垃圾清运、消毒、蚊蝇消杀等。
- 包括：公共秩序维护、安全巡逻、门岗值守、车辆停放引导、消防和公共秩序防范等。
- 物业档案资料的管理：
包括：物业承接查验资料、业主资料、维修记录等。
- 其他服务：
如：代收代缴水电费（需明确服务费）、物业装饰装修管理服务、社区文化建设等。
质量标准： 合同中必须明确各项服务的量化标准，
- 保洁： 每日清扫公共区域X次，垃圾日产日清，公共区域玻璃每月清洁X次等。
- 绿化： 植物存活率≥95%，定期修剪，无明显病虫害等。
- 安保： 24小时值班巡逻，监控设备完好率≥98%，消防设施每月检查等。
- 设备： 电梯按期维保并有记录，供水供电系统定期巡检等。
服务期限
- 自本物业交付业主使用之日起，至业主委员会与选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止。
- 特别注意： 即使开发商和物业公司约定的前期物业期限已到，但新的物业服务合同尚未签订，物业公司仍有义务继续提供服务，业主也应继续支付物业费，直到业主委员会与新物业公司完成交接。
服务费用与支付方式
- 物业费标准： 明确每平方米每月的收费标准（元/平方米·月）。
- 计费方式： 按房屋建筑面积计算。
- 支付方式： 一般为按月或按季预交。
- 滞纳金： 明确逾期缴纳物业费的违约责任，通常为按日加收一定比例的滞纳金。
- 其他费用：
- 停车服务费： 用于车位、车库的公共秩序维护、卫生清洁、设施设备运行维护等。（注意：这不同于车位租金）
- 公摊水电费： 公共区域（如楼道灯、电梯、消防泵等）产生的水电费，按户分摊。
- 代收代缴费用： 如水费、电费、燃气费、有线电视费等，物业公司仅提供代收服务，收费标准以政府或公用事业部门为准。
双方的权利与义务
- 甲方的权利与义务：
- 权利：对乙方服务质量进行监督，要求乙方整改不合格服务。
- 义务：按时足额支付物业费，不得擅自干涉乙方依法依规的管理活动，协助乙方处理与业主的纠纷。
- 乙方的权利与义务：
- 权利：按照合同约定收取物业费，制止违规装修、私搭乱建等行为。
- 义务：提供符合合同标准的服务，定期公布物业费、公共收益收支情况，接受业主和业主委员会的监督。
物业资料移交
- 开发商在交付房屋时,必须将竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料移交给物业公司，这是物业公司进行有效管理的基础。
物业承接查验
- 合同应约定,在业主入住前，开发商和物业公司需对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，并形成书面记录，这关系到保修责任的划分和后期维修责任的界定。
违约责任
- 明确约定双方违约时应承担的责任,如物业公司服务不达标应如何整改、业主拖欠物业费应如何支付违约金等。
争议解决方式
- 通常约定为：协商不成的，提交物业所在地人民法院诉讼解决。
合同的终止与解除
- 明确在何种情况下可以提前终止或解除合同（如全体业主一致决定、物业公司严重违约被解聘等）。
签订流程
- 开发商选聘： 开发项目通过招投标或协议方式选聘具有资质的物业公司。
- 合同签订： 开发商（甲方）与物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。
- 备案： 合同签订后，开发商和物业公司应到项目所在地的区（市）县房产管理部门办理备案手续。
- 公示： 开发商应在售楼部和物业办公场所将合同主要内容进行公示。
- 交付执行： 从开发商向业主交付第一套房屋起，合同正式生效，对全体业主产生约束力。
业主注意事项
- 购房时务必查看： 在签订《商品房买卖合同》时，应要求开发商出示并附上《前期物业服务合同》的副本，这是你未来享受服务和付费的重要依据。
- 明确收费标准： 确认物业费、停车服务费等各项费用的标准是否与开发商承诺的一致，是否符合政府指导价（如果适用）。
- 关注服务质量： 仔细阅读合同中关于服务内容和质量标准的条款，这直接关系到你的居住体验，如果标准模糊，可以要求开发商和物业公司进行明确。
- 了解权利义务： 了解作为业主的权利（如监督权、知情权）和义务（如按时交费、遵守管理规约）。
- 保留证据： 妥善保管合同原件、缴费凭证等，以备发生纠纷时使用。
- 积极参与： 在小区成立业主大会的过程中，积极参与，以便早日成立业主委员会，将管理权掌握在自己手中，重新签订更符合全体业主利益的《物业服务合同》。
范本参考
非常专业且具体,强烈建议在签订时咨询专业律师，以下提供一个简化的合同框架和主要条款，供您了解其结构，不可直接作为签约使用。
成都市前期物业服务合同（示范文本框架）
合同编号： [ ]
甲方（委托方）： [开发商全称] 法定代表人/授权代表： 地址： 联系电话：
乙方（受托方）： [物业公司全称] 法定代表人/授权代表： 资质证书编号： 地址： 联系电话：
物业名称： [小区名称]
根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》及其他有关法律、法规和政策，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 [物业地址] 实施前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一条 物业基本情况
（详细列明物业坐落、四至、总户数、总面积、车位数量等）
第二条 物业管理服务内容与质量标准
（分点详细列明服务内容，并为每一项内容设定可量化、可考核的质量标准）
第三条 服务期限
自 __年月日起，至业主委员会与选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止。
第四条 物业服务费用
- 住宅物业费： __元/平方米·月。
- 商业物业费： __元/平方米·月。
- 停车服务费：
- 地上车位：__元/个·月。
- 地下车位：__元/个·月。
- 其他费用： （如公摊水电费、代收代缴费用等）
- 费用调整： 约定物业费调整的条件和程序。
第五条 双方的权利与义务
（分点列明甲乙双方各自的权利和义务）
第六条 物业管理用房
（约定物业管理用房的面积、位置和产权归属）
第七条 公共收益与维修资金
（约定公共区域（如广告、场地租赁等）收益的分配和使用，以及物业专项维修资金的代管和使用规定）
第八条 合同的变更、解除、终止与争议解决
（约定合同变更、解除的条件和程序，以及争议解决方式）
第九条 其他约定事项
（如合同未尽事宜，双方可在此处补充约定）
第十条 附则
本合同一式四份,甲乙双方各执两份，具有同等法律效力，本合同自双方签字盖章之日起生效。
甲方（盖章）： 法定代表人/授权代表（签字）： 签订日期：__年月日
乙方（盖章）： 法定代表人/授权代表（签字）： 签订日期：__年月日
重要提示： 以上仅为框架性说明，实际合同内容复杂，请务必以成都市住房和城乡建设局发布的官方《前期物业服务合同（示范文本）》为准，并在签订前由专业人士审核。
