南京物业收费标准，具体如何划分？

物业服务收费主要遵循“市场调节价”和“政府指导价”相结合的原则,具体取决于物业的性质和类型。

下面为您详细解读南京市物业服务收费的相关规定和现状。

核心政策依据

南京市物业服务收费的主要依据是《南京市物业服务收费管理办法》（宁价规〔2025〕9号），该文件于2025年12月1日起施行,明确了不同类型物业的定价机制。

不同类型物业的收费模式

住宅物业（普通住宅）

这是与普通市民关系最密切的部分,住宅物业收费分为两种情况：

（一）前期物业服务（开发商销售后至业主大会成立前）

• 定价方式： 政府指导价。
• 适用范围： 新建商品房在业主大会成立之前,由开发商通过招投标选定的物业公司。
• 价格构成： 物业服务费 = 基准价 × (1 ± 浮动幅度)
  • 基准价： 由市、区价格主管部门会同物业主管部门制定，这个基准价是根据物业的类型、硬件设施、服务内容等因素核定的。
  • 浮动幅度： 允许在基准价的基础上上下浮动,具体浮动范围由价格主管部门规定。
• 重要特点：
  • 必须明码标价： 物业公司需在收费场所公示收费项目、收费标准、计费方式、收费依据等信息。
  • “一费制”： 物业服务费通常包含了电梯、水泵等公共设施运行维护费，以及小区公共照明、清洁、绿化、秩序维护等费用,业主无需再单独支付这些费用。
  • 价格备案： 物业公司在收取费用前,必须将其服务内容和收费标准向所在地的区价格主管部门和物业主管部门备案。

（二）业主大会成立后的物业服务

• 定价方式： 市场调节价。
• 适用范围： 业主大会成立后，由业主大会通过合法程序选聘物业公司,并与之签订物业服务合同。
• 价格确定： 物业服务费的具体标准由业主大会和物业公司协商确定,或通过业主大会投票决定。
• 重要特点：
  • 完全市场化： 价格由市场供需关系决定,业主与物业公司有更大的自主权。
  • 合同约定： 收费标准、服务内容、权利义务等全部体现在双方签订的《物业服务合同》中,具有法律效力。

非住宅物业（写字楼、商铺、酒店式公寓等）

• 定价方式： 市场调节价。
• 适用范围： 无论是前期还是后期,所有非住宅类型的物业服务收费均实行市场调节价。
• 价格确定： 由开发商（前期）或业主与物业公司（后期）根据市场行情、物业品质、服务水平等因素协商确定,并在物业服务合同中明确。

保障性住房物业（公租房、廉租房等）

• 定价方式： 政府定价。
• 适用范围： 由政府投资或主导建设的保障性住房项目。
• 价格确定： 其物业服务收费标准由政府价格主管部门直接核定，以保障低收入群体的基本居住需求,通常会比较低廉。

南京市普通住宅物业服务费政府指导价基准（参考）

根据《南京市物业服务收费管理办法》，南京市发展和改革委员会（现南京市发展和改革委员会）曾发布过指导价标准。以下为2025年政策前的参考数据，具体执行价格请以各区最新备案和公示为准。

普通住宅前期物业服务费政府指导价基准（元/月·平方米）

• 物业等级划分： 物业等级由住建部门根据小区的硬件设施、绿化率、安保、保洁、公共设备维护等综合评定。
• 浮动幅度： 政策允许在基准价基础上浮动，上浮不超过10%,下浮不限。
• 实际收费： 您可以在小区的公示栏或向物业公司查询其备案的具体收费标准，一个被评为“一级”的楼盘，其最终备案价可能是1.70元，也可能是1.70 * (1+5%) = 1.785元。

其他相关收费

除了物业服务费,业主还可能涉及以下费用：

1. 停车服务费：

   • 用于地面或地下车库的公共秩序维护、卫生清洁、设备照明维护等。
   • 也实行政府指导价（前期）或市场调节价（后期）。
   • 车位租赁费： 这是业主向开发商或产权人支付的车位租金，属于市场行为,不在此管理办法范畴。

2. 代收代缴费用：

   • 如水电费（非一户一表时）、生活垃圾处理费等，物业公司只是代收，实际收费标准由相关公用事业部门或政府部门制定,物业公司不得从中加价。

3. 装修押金/垃圾清运费：

   • 装修押金在装修结束后无违规损坏的情况下可退还。
   • 垃圾清运费是物业公司为处理装修垃圾提供服务的收费,标准需公示或在合同中约定。

如何查询您所在小区的具体收费标准？

1. 小区公示栏： 这是最直接的方式，根据规定，物业公司必须在小区内的显著位置（如公告栏、物业办公室门口）公示收费项目、标准和依据。
2. 咨询物业公司： 直接向您所在小区的物业服务中心咨询。
3. 查询政府备案： 可以向所在区的发展和改革委员会（物价局）和住房和城乡建设局（房产局）咨询或申请信息公开,查询该小区物业费的备案情况。
4. 查看购房合同/物业服务协议： 在购房时签订的《前期物业服务协议》中,通常会明确约定前期的物业服务收费标准。

• 南京没有“一刀切”的物业费标准。
• 新房（业主大会前）是政府指导价,有基准价和浮动范围。
• 二手房/老小区（业主大会后）是市场调节价,由业主和物业协商。
• 商铺、写字楼等一律是市场调节价。
• 公租房等是政府定价。

希望这份详细的解读能帮助您全面了解南京市物业服务收费的相关政策，如果您想了解某个具体小区的收费,建议直接查看公示或咨询当地物业部门。

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