市物业服务收费管理规定有何调整？

核心法律依据（国家层面）

地方性规定主要依据以下国家法律法规制定：

1. 《中华人民共和国民法典》：这是最高层级的法律依据。“物业服务合同”一章（第九百三十七条至第九百五十条）明确了物业服务人和业主的权利、义务，包括服务内容、服务质量、收费标准、支付方式等。
2. 《中华人民共和国价格法》：规定了价格形成机制、政府定价和政府指导价的适用范围。
3. 《物业服务收费管理办法》：由国家发展和改革委员会（现为国家发改委）、建设部联合发布,是指导全国物业服务收费工作的核心部门规章。

地方性规定的核心内容（以典型城市为例）

各市出台的《物业服务收费管理办法》或《实施细则》通常包含以下几个部分：

定价模式

这是最核心的部分，决定了物业费如何确定,主要分为三种模式：

• 政府指导价

  • 定义：由价格主管部门（如发改委、物价局）会同物业主管部门（如住建局）制定基准价和浮动幅度,具体价格在规定范围内由业主与物业企业协商确定。
  • 适用范围：通常适用于保障性住房（如公租房、廉租房）、普通住宅（特别是前期物业管理阶段，即业主大会成立前），这是为了保障民生,防止价格过高。
  • 特点：有上限控制,相对稳定。

• 市场调节价

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 定义：由业主（或业主委员会）与物业服务企业通过物业服务合同，根据服务内容、服务质量、成本等因素,在市场供求关系的基础上自主协商确定。
  • 适用范围：通常适用于非普通住宅（如别墅、高档公寓）、业主大会成立后的普通住宅、以及各类商场、写字楼、工业厂房等非住宅物业。
  • 特点：价格灵活，能更好地反映市场价值,但对议价能力要求较高。

• 政府定价

  • 定义：由政府价格主管部门直接制定收费标准。
  • 适用范围：目前已非常少见,主要存在于一些历史遗留的特殊情况或特定类型的保障性住房中。

收费构成

物业费通常由以下几部分构成（具体构成可能因城市规定而异）：

• 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。
• 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
  • 共用部位：如住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
  • 共用设施设备：如电梯、供水供电系统、消防设施、公共照明、监控安防系统、化粪池、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
• 物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用。
• 办公费用：物业服务企业开展正常管理工作所需的办公用品、交通费、通讯费、水电费等。
• 物业服务企业固定资产折旧。
• 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
• 经业主同意的其他费用。

特别注意：

• 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业费，应当从专项维修资金中列支，如有不足,由相关业主分摊。
• 物业企业员工的工资福利必须明确,这是服务质量的基础。
• 酬金制 vs. 包干制：
  • 包干制：业主向物业企业支付固定数额的物业费，盈亏由物业企业自负,这是目前最普遍的模式。
  • 酬金制：业主向物业企业预交物业服务费用，物业企业将其中的酬金（如固定比例或固定金额）提取作为利润，其余全部用于物业服务支出，并且财务账目需定期向业主公开。

明码标价与公示制度

这是保障业主知情权的关键规定：

• 物业服务企业必须在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、收费起始时间、价格举报电话等进行公示。
• 不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
• 如果实行酬金制，还需公示物业服务资金的年度预决算、物业服务资金的收支情况等。

特殊费用规定

• 车位服务费/管理费：用于车位公共区域的清洁、照明、秩序维护等，通常按月收取,车位租赁费或租金本身不属于物业费。
• 装修垃圾清运费：通常由物业企业代收代运,收费标准需公示或与业主协商。
• 停车服务费：对进入小区内停放的车辆收取的,用于公共区域管理和维护的费用。

违规行为与法律责任

规定通常会明确禁止以下行为,并规定了相应的处罚措施：

• 擅自设立收费项目、提高收费标准、扩大收费范围。
• 只收费不服务或少服务。
• 强制或变相强制服务并收费。
• 未按规定实行明码标价。
• 违反规定，将应从专项维修资金中列支的费用计入物业费。

如何查询您所在城市的具体规定？

由于规定具有极强的地域性,您必须查询您所在城市的官方文件。

查询渠道：

1. 政府官方网站：

   • 首选：搜索 “XX市（您的城市名）住房和城乡建设局” 或 “XX市（您的城市名）发展和改革委员会” 的官方网站。
   • 在网站的“政策法规”、“文件通知”、“政务公开”或“便民服务”等栏目中，使用关键词“物业服务收费”、“物业费”、“管理办法”进行搜索。

2. 地方政府信息发布平台：

   如“XX市人民政府”官网或“XX省/市人民政府公报”。

3. 专业法律数据库：

   如“北大法宝”、“威科先行”等，可以输入城市名+“物业服务收费管理规定”进行查找。

4. 物业公司公示栏：

   合规的物业公司会在小区内的公告栏公示其收费依据和标准,上面通常会写明是根据哪个地方文件执行的。

示例搜索关键词：

• 北京市物业服务收费管理办法
• 上海市住宅物业管理规定 收费
• 广州市物业服务收费管理实施细则

业主的常见问题与应对

1. 对物业费有异议怎么办？

   • 第一步：查看物业公司的公示信息,确认收费项目和标准是否符合规定。
   • 第二步：要求物业企业提供费用的详细构成和账目（特别是实行酬金制的小区）。
   • 第三步：与物业公司进行协商沟通。
   • 第四步：向业主委员会反映,由业委会出面协调。
   • 第五步：向当地住建局（物业科）或发改委（物价科）进行投诉举报。
   • 第六步：如果协商不成,可以向当地人民法院提起诉讼。

2. 物业服务质量差，能否拒交物业费？

   • 不建议直接拒交，这可能导致物业公司起诉您,法院通常会判决您支付物业费。
   • 正确做法：先取证，用拍照、录像等方式记录服务质量问题（如垃圾未清、公共区域照明损坏、安保缺失等）。
   • 按照上述流程（与物业协商、找业委会、向政府部门投诉、提起诉讼）主张“减少物业费”或“要求整改”,在诉讼中用证据证明物业企业未完全履行合同义务。

市物业服务收费管理规定是维护业主和物业企业双方权益的“游戏规则”，作为业主，了解您所在城市的具体规定，特别是定价模式、收费构成和公示要求，是维护自身合法权益的第一步，遇到问题时，应首先通过合法途径沟通和投诉,而非采取过激行为。

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