南京物业收费新办法有哪些调整？

核心要点摘要

1. 明码标价，公开透明：物业服务企业必须在显著位置公示服务内容、收费标准、计费方式、举报电话等信息，接受业主监督。
2. 政府指导价与市场调节价相结合：
   • 普通住宅前期物业：实行政府指导价，由市发改委和住建部门制定基准价和浮动幅度，物业企业在此范围内定价。
   • 非普通住宅、非住宅、非前期普通住宅：实行市场调节价，由业主与物业企业协商确定。
3. 物业费构成清晰：物业费主要由成本+法定税费+合理利润构成，且成本需定期公示。
4. 禁止捆绑收费与强制服务：物业费与水电费等代收费必须分开收取，不得强制捆绑，物业企业不得强制业主购买其指定或变相指定的商品、服务。
5. 停车费规范严格：地面车位（规划用于停放汽车）的租赁费实行政府指导价；地下车位、机械车位租赁费及停车服务费实行市场调节价。
6. 公共收益归属明确：小区公共区域（如电梯广告、公共停车位、会所等）产生的收益，扣除合理成本后归全体业主所有，需单独列账，定期公示。
7. 物业交接与退出规范：物业企业退出服务时，必须办理财务、资料等交接手续，不得以业主欠费为由拒绝交接或提供服务。

适用范围

该办法适用于南京市行政区域内,物业服务企业向业主（或使用人）收取物业服务费、停车服务费、车位租赁费以及利用物业共用部位、共用设施设备进行经营等活动产生的公共收益等行为。

主要收费类型及规定

物业服务费

这是最核心的费用,根据物业类型和阶段，定价方式不同。

物业服务费成本构成： 物业企业应将人员费用、清洁绿化费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、经业主同意的其他费用等成本，定期向业主公示，接受监督。

停车服务费与车位租赁费

这是小区停车管理中的两大收费,区分不同车位类型。

重要提示：

• 停车费 ≠ 车位费：停车费（服务费）是物业为维护停车秩序提供的管理费用；车位费（租赁费）是车位产权/使用权的租赁费用，两者性质不同，但常被业主统称为“停车费”。
• 产权车位：业主购买产权车位后，通常只需缴纳停车服务费，无需再缴纳车位租赁费。

公共收益

小区公共区域的收益归全体业主所有,这是业主的“钱袋子”。

• 来源：电梯广告、公共区域摊位租赁、公共停车位（地面）收益、公共会所（未分摊给业主部分）的经营收益等。
• 分配：在扣除物业企业为获取该收益而产生的合理成本（如广告位维护费、清洁费等）后，剩余部分归全体业主所有。
• 管理：物业企业必须将公共收益单独记账，每半年至少向业主公示一次收支情况，业主有权查询和监督。
• 用途：主要用于补充专项维修资金，也可以经业主大会决定用于其他需要支出的地方。

物业企业的义务与禁止行为

1. 明码标价义务：必须在小区显著位置公示收费项目、标准、计费方式、举报电话等。
2. 开具票据义务：提供服务后，必须向业主开具税务发票或财政票据。
3. 禁止捆绑收费：不得将物业费、水电费、停车费等捆绑强制收取，水、电、气、暖等费用应由相关公用事业单位直接向最终用户收取。
4. 禁止强制服务：不得强制业主购买其指定的商品或服务（如指定的装修公司、安防产品等）。
5. 禁止擅自提高收费：实行政府指导价的，不得突破规定的基准价和浮动幅度；实行市场调节价的，不得违反合同约定擅自涨价。
6. 规范交接义务：物业服务合同终止或企业退出时，必须与业主委员会或新物业企业办理交接，不得“一走了之”。

监督管理与争议解决

1. 投诉渠道：
   • 价格违法行为：向 南京市发展和改革委员会（物价局） 举报投诉。
   • 物业服务质量、违规收费等：向 南京市住房和城乡建设委员会（房产局） 或所在区的房产部门投诉。
   • 物业企业违规行为：向 所在街道办、社区居委会 反映，他们是基层调解的重要力量。
2. 争议解决途径：
   • 协商：业主与物业企业首先应友好协商。
   • 调解：可申请街道、社区、行业协会或物业行政主管部门进行调解。
   • 仲裁/诉讼：协商调解不成的，可以根据物业服务合同中的约定，申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

常见问题解答 (FAQ)

Q1: 我觉得物业收费太高，不合理怎么办？ A1: 确认你的小区物业类型和定价方式，如果是普通住宅前期物业，对照市发改委发布的政府指导价范围，看是否超标，如果是市场调节价，查看物业服务合同，看收费标准是如何约定的，如果认为不合理，可以联合其他业主向业委会反映，或直接向物价部门和住建部门投诉。

Q2: 物业费包含了哪些内容？不包含哪些？ A2:

• 包含：公共区域的清洁、绿化、秩序维护、共用设施设备（电梯、水泵、公共照明等）的日常运行和维修养护、办公费用等。
• 不包含：
  • 房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用：这些应从专项维修资金（维修基金）中列支。
  • 业主户内自用设施设备的维修、养护、更换费用：如自家的水管、电路、门窗等。
  • 因业主原因产生的费用：如业主装修产生的垃圾清运费、电梯使用费等（合同另有约定的除外）。

Q3: 地下车位的租金是开发商定的，我能不交吗？ A3: 不能，地下车位产权通常归开发商所有，开发商作为产权人，有权与租赁人（业主）协商确定租金，只要不违反市场调节价的原则，就是合法的，如果您认为租金过高，可以尝试与开发商协商，但拒绝缴纳租金可能导致合同违约，如果车位是“只售不租”，开发商没有义务提供租赁服务。

Q4: 物业公司以业主欠费为由，不给我家电梯卡/门禁卡，合法吗？ A4: 不合法，物业费纠纷属于债权债务关系，物业企业不能以此为由剥夺业主使用小区公共设施的权利，这属于“停水停电停服务”的违规行为，您可以向物业主管部门（住建委）投诉，要求其恢复服务。

Q5: 我家小区的广告收益去哪了？怎么查？ A5: 根据《办法》，广告收益扣除成本后归全体业主，您有权要求物业企业提供公共收益的收支账目，物业企业应在小区公告栏定期公示，如果物业不公示，您可以联合其他业主向业委会或街道、住建部门投诉，要求其公开。

如何获取官方文件？

建议您查询南京市发展和改革委员会和南京市住房和城乡建设委员会的官方网站，搜索“物业服务收费管理办法”，获取最新的官方文件原文，以确保信息的绝对准确。

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