物业承接查验技术标准
总则
1 目的与依据 为规范新建物业承接查验工作，明确交接双方的权利与义务，保障业主的合法权益，确保物业在交付使用时符合设计、施工及国家相关质量标准，实现物业管理的平稳过渡，特制定本标准。 本标准依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB 50300）、《房屋建筑工程质量保修办法》等国家及地方相关法律法规、技术规范和标准制定。
2 适用范围 本标准适用于所有新建物业（包括住宅、商业、办公、工业等各类物业）在业主大会成立前，由建设单位向物业服务企业办理物业承接查验活动,其他类型的物业承接查验可参照执行。
3 基本原则
- 客观公正原则： 以国家现行的法律法规、技术规范、设计文件、施工合同及质量验收标准为依据，客观、公正、真实地记录查验情况。
- 全面细致原则： 对物业共用部位、共用设施设备、相关场地及物业管理用房等进行全面、细致的查验,不留死角。
- 问题导向原则： 以发现并记录问题为核心，建立清晰的问题台账,并明确责任方和整改时限。
- 资料完整原则： 确保所有技术资料、图纸、文件等齐全、有效,并与现场实际情况相符。
4 定义
- 承接查验： 指物业服务企业在物业竣工验收合格后、业主入住前，对物业共用部位、共用设施设备及相关资料进行的综合性检查、验收和记录。
- 建设单位： 指物业的投资开发、建设单位。
- 物业服务企业： 指接受建设单位或业主委托,提供物业管理服务的公司。
- 共用部位： 指物业管理区域内，由业主共同使用的房屋主体结构、公共楼道、楼梯间、电梯井道、屋顶、外墙、门厅、管道井等。
- 共用设施设备： 指物业管理区域内，由业主共同使用的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、消防、安防、监控、路灯、绿地、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
承接查验的组织与准备
1 组织机构
- 建设单位牵头： 负责组织设计、施工、监理、物业等相关单位成立联合查验小组。
- 物业服务企业主导： 作为查验工作的具体执行方，应组建专业的查验团队，可邀请业主代表、专业人士参与。
- 明确职责： 小组成员应明确分工,责任到人。
2 技术准备
- 资料审查： 物业服务企业应提前审查建设单位移交的资料清单（见第3章）,确保资料的完整性和有效性。
- 图纸准备： 收集并熟悉全套竣工图纸，包括建筑、结构、水电、暖通、消防、智能化等各专业图纸。
- 工具准备： 准备必要的查验工具，如卷尺、测距仪、水平仪、相位检测仪、水压表、照度计、噪音仪、相机/摄像机、笔记本电脑等。
- 标准准备： 熟悉国家及地方相关的质量验收标准和规范。
3 现场准备
- 制定查验方案： 制定详细的《物业承接查验实施方案》，明确查验范围、流程、时间表、人员分工和记录表格。
- 划分查验区域： 将物业按楼栋、单元、楼层、系统等进行划分,确保查验无遗漏。
- 安全防护： 进入施工现场查验时，必须遵守现场安全规定,佩戴必要的个人防护用品。
承接查验的内容与标准
1 资料查验 查验资料应真实、完整、清晰，并加盖建设单位公章,主要资料清单如下：
| 类别 | 资料名称 | 核查要点 |
|---|---|---|
| 基础文件 | 项目批准文件（立项、用地、规划、施工许可证） | 齐全、有效，与项目一致 |
| 竣工验收备案表 | 已完成备案 | |
| 技术资料 | 全套竣工图纸（含电子版） | 图纸清晰、与现场一致，有设计单位盖章 |
| 分项/分部工程质量验收记录 | 验收合格，签字盖章齐全 | |
| 材料设备合格证、检验报告、说明书 | 主要设备（如电梯、锅炉、水泵）需提供 | |
| 主要隐蔽工程验收记录 | 记录完整、签字齐全 | |
| 设备调试、试运行记录 | 符合设计要求，运行正常 | |
| 产权资料 | 房屋总平面图 | 标明各单元、配套设施位置 |
| 共用设施设备清单及产权证明 | 清晰界定产权归属 | |
| 其他资料 | 物业质量保修文件及承诺 | 明确保修范围、期限和责任方 |
| 物业管理用房、共用场地、共用设施设备的清单 | 位置、面积清晰 | |
| 水电气等总表及分户计量表清单 | 数量、位置准确 | |
| 业主名册（初始） | 与销售备案一致 |
2 共用部位查验
| 查验项目 | 技术标准与查验方法 |
|---|---|
| 主体结构 | - 外观：无结构性裂缝、倾斜；墙面、顶棚平整，无大面积空鼓、起砂、脱皮。 - 尺寸：抽测主要房间开间、进深尺寸，偏差符合规范。 - 防水：屋面、卫生间、厨房、地下室等区域无渗漏、无积水。 |
| 公共区域 | - 楼道/大堂：地面平整、洁净；墙面、顶棚无污染、破损；门窗开启灵活，无破损。 - 楼梯：扶手牢固、无松动；台阶高度、宽度一致，无破损；楼梯间防火门、防火闭门器功能正常。 - 电梯厅：地面、墙面平整；呼梯按钮、楼层显示正常；电梯门套无破损。 |
| 门窗工程 | - 公共门窗：门窗框与墙体连接牢固，无裂缝；玻璃无破损、无划伤；五金件齐全，启闭灵活，密封良好。 |
| 防水工程 | - 屋面：防水层无开裂、起泡、流淌；落水口、天沟、排水通畅，无堵塞。 - 卫生间/厨房：在楼上一旦进行泼水试验，楼下对应区域天花板无渗漏。 - 地下室：墙面、地面无湿渍、渗漏。 |
3 共用设施设备查验
| 查验系统 | 技术标准与查验方法 |
|---|---|
| 供配电系统 | - 配电房：设备标识清晰，接地良好，通风正常，环境整洁。 - 配电柜/箱：接线规范、牢固，无裸露带电体；开关、指示灯工作正常。 - 公共照明：楼道、大堂、车库、路灯等照明设施齐全，亮度达标，开关正常。 |
| 给排水系统 | - 水泵房：水泵运行平稳，无异常噪音；压力表、阀门工作正常；控制柜功能正常。 - 供水：水压正常，水质清澈；公共区域水龙头无滴漏。 - 排水：地漏、排水口通畅，无堵塞；排水管道无渗漏；化粪池、检查井无渗漏，盖板完好。 |
| 电梯系统 | - 安全检验：具有有效的《安全检验合格》标志，在有效期内。 - 运行功能：运行平稳，平层准确；轿厢内按钮、对讲、警铃、风扇、照明正常；开关门平稳无噪音。 |
| 消防系统 | - 消防栓系统：水带、水枪、接口齐全完好；消火栓箱门开启灵活；压力表显示正常。 - 自动喷淋系统：喷头无堵塞、无损坏；末端试水装置能正常启动水泵。 - 烟感/温感报警器：外观完好，功能测试正常（可由消防专业人员配合）。 - 消防通道/门：畅通无阻，防火门能自动关闭。 |
| 安防系统 | - 监控系统：摄像头安装牢固，画面清晰、无遮挡；监控室能正常调取所有画面，录像存储时间符合要求。 - 门禁系统：读卡器、锁具、控制器工作正常，授权有效。 - 周界防范：红外对射等设备安装到位，报警功能正常。 |
| 弱电系统 | - 通信网络：楼宇入口设备间、各单元弱电箱安装到位；光纤、线缆敷设规范。 - 有线电视：信号正常，图像清晰。 |
| 智能化系统 | - 停车场管理：道闸、车牌识别系统、收费系统工作正常。 - 家庭信息箱：箱体完好，模块、端子标识清晰。 |
| 园林绿化 | - 植被：乔木、灌木、草坪种植成活率符合要求；无明显病虫害、枯死现象。 - 设施：园路平整，无破损；座椅、雕塑等小品牢固、无损坏。 |
承接查验的程序
1 查验准备 建设单位提前不少于15日书面通知物业服务企业查验，并提供查验所需资料,物业企业制定查验方案并报备。
2 现场查验 按照查验方案，逐项、逐户进行现场查验，对发现的问题，应使用统一的《物业承接查验问题记录表》进行详细记录,内容应包括：
- 问题描述（位置、现象）
- 问题照片（编号、日期）
- 严重程度（一般、严重）
- 责任方（建设单位、施工单位）
- 整改要求
3 问题汇总与确认 查验工作完成后，物业服务企业应在7日内将《问题记录表》汇总整理，形成《物业承接查验问题清单》，并与建设单位、施工单位共同进行现场复核，确认问题清单的真实性和完整性,三方签字盖章。
4 整改与复验
- 责任划分：清单中的问题原则上由建设单位负责组织施工单位整改。
- 整改时限：双方协商确定合理的整改期限。
- 复验：整改完成后，由物业服务企业进行复验，确认问题已解决并符合标准，复验不合格的,应重新整改。
5 签署《物业承接查验协议》 所有问题整改完毕并通过复验后，建设单位与物业服务企业应正式签署《物业承接查验协议》，明确交接范围、遗留问题处理方案、保修责任等。
6 资料与钥匙移交 签署协议后,建设单位应向物业服务企业移交以下物品：
- 全部承接查验资料（原件或复印件加盖公章）
- 物业管理用房钥匙
- 共用设施设备专用钥匙、工具
- 业主入住前所需的其他物品
查验记录与资料归档
1 记录文件
- 《物业承接查验实施方案》
- 《物业承接查验问题记录表》（含原始记录）
- 《物业承接查验问题清单》（三方签字确认版）
- 《物业承接查验整改及复验记录》
- 《物业承接查验协议》
2 资料归档 所有查验过程中形成的文件、资料、照片、视频等，应由物业服务企业整理成册，建立专项档案，妥善保管,作为后续管理和维保的重要依据。
附则
1 责任界定 在保修期内，因质量问题引发的维修责任由建设单位承担，因物业服务企业管理不当造成的损坏,由物业服务企业负责。
2 争议解决 本标准执行过程中如发生争议，双方应友好协商解决；协商不成的,可依法向物业所在地人民法院提起诉讼。
3 解释权 本标准由参与承接查验的各方共同负责解释。
4 生效日期 本标准自双方签署之日起生效。
附件（建议）：
- 附件1：《物业承接查验资料清单》
- 附件2：《物业承接查验问题记录表》（样表）
- 附件3：《物业承接查验问题清单》（样表）
