南京住宅物业管理条例有何新变化？

《南京市住宅物业管理条例》是规范南京市住宅物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益的重要地方性法规，它于2025年2月19日由南京市第十六届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过，并于2025年6月1日起正式施行。

以下是对该《条例》核心内容的系统梳理，分为几个关键部分，以便您快速了解：

《条例》的立法目的与适用范围

• 立法目的：为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设。
• 适用范围：适用于南京市行政区域内住宅物业管理及其监督管理活动，非住宅物业的管理可参照执行。

业主与业主大会

这是《条例》的核心，明确了业主的权利、义务以及自治管理的组织形式。

业主权利与义务

• 权利：
  • 按照物业服务合同约定,接受物业服务企业提供的 services。
  • 参加业主大会,行使投票权。
  • 选举业主委员会委员,并享有被选举权。
  • 监督业主委员会的工作。
  • 监督物业服务企业履行合同情况。
  • 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
  • 法律法规规定的其他权利。
• 义务：
  • 遵守管理规约、业主大会议事规则。
  • 按照合同约定支付物业费、专项维修资金等费用。
  • 维护小区公共秩序和环境卫生,不违法搭建、不侵占通道。
  • 法律法规规定的其他义务。

业主大会

• 成立：一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会是业主自治的最高权力机构。
• 职责：
  • 制定和修改管理规约、业主大会议事规则。
  • 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作。
  • 决定：选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施、改变共有部分用途等重大事项。
• 召开：首次业主大会由街道（乡镇）组织成立筹备组，之后，业主委员会每年至少召开一次业主大会会议。

业主委员会

• 性质：业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责。
• 职责：
  • 召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况。
  • 代表业主与物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同。
  • 及时公布专项维修资金、物业公共收益等的收支情况。
  • 调解业主间因物业使用、维护产生的纠纷。
• 监督：业主委员会的工作受全体业主监督，其成员不得有侵占业主利益等行为。

前期物业管理与物业服务企业

这部分规范了从开发商交房到业主大会选聘物业企业的过渡期,以及物业企业的日常运作。

前期物业管理

• 定义：指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位（开发商）选聘的物业管理阶段。
• 要求：建设单位应通过招投标方式选聘前期物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。
• 物业承接查验：物业企业承接物业时，应与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签订书面协议，这能有效避免开发商遗留问题由物业公司“背锅”。

物业服务企业

• 资质：虽然国家已取消物业企业资质，但《条例》强调了其应具备相应的专业能力和人员。
• 合同：必须与业主或业主委员会签订书面的物业服务合同，明确服务内容、标准、费用、期限、双方权利义务等。
• 主要职责：
  • 维护小区公共秩序、环境卫生、绿化养护。
  • 对共用设施设备（如电梯、供水供电系统）进行日常维护、养护和管理。
  • 建立安全防范措施,做好安全防范工作。
  • 建立物业档案,妥善保管相关资料。
• 禁止行为：
  • 擅自改变物业管理区域内共用部分规划用途。
  • 挪用专项维修资金或物业公共收益。
  • 无正当理由拒收物业费。
  • 停水、停电、停暖等方式催缴物业费（这是明确禁止的）。

物业的使用与维护

这部分是业主日常生活中最关心的部分,明确了小区内哪些能做，哪些不能做。

禁止行为

• 违法建筑（私搭乱建）。
• 损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构。
• 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室、书房和厨房上方。
• 违反规定饲养动物、产生噪音、油烟等。
• 在公共楼道、楼梯间、门厅、消防通道等堆放杂物。
• 法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

车辆管理

• 鼓励建设单位、物业企业划定地上、地下停车位。
• 物业企业应首先满足业主、物业使用人的停车需求。
• 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有，其收费、管理、使用办法由业主大会决定。

专项维修资金

• 筹集：由业主按面积分摊缴存，是房屋的“养老金”。
• 用途：专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造（如屋顶漏水、电梯更换、外墙粉刷等）。
• 使用：使用程序简化，符合规定条件的，可以申请紧急使用，确保维修及时。

物业公共收益

• 来源：小区公共区域（如电梯广告、公共停车位、公共用房租赁等）产生的收入。
• 归属：属于全体业主共有。
• 用途：主要用于弥补物业管理经费、补充专项维修资金等。
• 公示：物业企业应每季度在小区显著位置公示收支情况，接受业主监督。

法律责任

《条例》明确了各方违反规定后的法律后果。

• 业主/物业使用人：违反禁止性规定的，由物业企业、业主委员会予以劝阻、制止；拒不改正的，可向有关部门报告，由相关部门依法处理。
• 建设单位：未按规定移交资料、未选聘前期物业、未进行物业承接查验的，由房管部门责令限期改正，并处罚款。
• 物业服务企业：
  • 挪用专项维修资金或公共收益的,由房管部门责令追回，并处罚款。
  • 以停水停电等方式催缴物业费的,由房管部门责令改正，并处罚款。
  • 未履行基本服务义务的,业主有权要求整改，甚至可以解聘。
• 业主委员会：成员有违规行为的，由业主大会罢免；造成损失的，依法承担赔偿责任。

如何获取全文？

如果您需要查阅《南京市住宅物业管理条例》的完整原文，可以通过以下官方渠道获取：

1. 南京人大网：这是最权威的来源，可以找到条例的正式文本。
   • 网址：http://www.njrd.gov.cn/
   • 在网站搜索栏输入“南京市住宅物业管理条例”即可找到。
2. 南京市人民政府官网：通常也会公布地方性法规。
3. “南京发布”等官方微信公众号：有时也会推送政策解读或全文链接。

《南京市住宅物业管理条例》构建了一个权责清晰、运行规范的物业管理框架，对于南京的业主而言，了解这部法规意味着：

• 明确了权利：知道自己在小区里能做什么，有什么权利。
• 清楚了义务：知道需要遵守哪些规定，按时交费。
• 找到了途径：当权益受损时（如物业不作为、公共收益不明等），知道如何通过业主大会、业委会、街道、房管部门等途径维权。
• 规范了行为：明确了哪些是小区内的“高压线”，不能触碰。

希望这份梳理能帮助您更好地理解南京的物业管理法规。