上海市住宅物业管理条例

《上海市住宅物业管理条例》是规范上海市住宅物业管理活动、维护业主和物业服务企业合法权益、营造和谐居住环境的地方性法规，现行条例于2025年1月22日经上海市第十五届人民代表大会常务委员会第二十八次会议修订通过，并于2025年5月1日起正式施行，这次修订是对2010年版条例的全面更新，旨在回应新时代物业管理面临的新问题、新挑战。

以下是该条例的核心内容和要点解读：

总体目标与适用范围

• 目标：构建党建引领、政府监管、居民自治、市场运作、行业自律的物业管理新格局。
• 适用范围：适用于上海市行政区域内住宅物业的管理、服务、监督及相关活动，非住宅物业的管理可参照执行。

核心制度与亮点解读

强化党建引领，构建“三驾马车”新格局

这是本次修订最突出的特点之一。

• 街道（乡镇）的“主责”地位：明确街道（乡镇）党（工）委在物业管理中的领导核心作用，将物业管理纳入社区治理体系。
• 联席会议制度：建立由街道（乡镇）牵头，居民委员会、业主委员会、物业服务企业等共同参与的联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题。
• “红色物业”建设：鼓励和引导物业服务企业、业主委员会中的党员发挥先锋模范作用，推动党的领导在物业管理中落地生根。

明确业主权利与义务，规范业主自治

• 业主大会与业主委员会：
  • 简化成立流程：明确街道（乡镇）和居民委员会在筹备首次业主大会会议时的指导和协助责任，降低业主大会成立的门槛。
  • 规范业委会运作：对业委会的选举、换届、议事规则、信息公开等作出更严格的规定，要求业委会委员具有一定的履职能力，并建立委员履职负面清单。
  • 保障业主知情权：要求业委会定期向全体业主报告工作，并公开会议记录、财务账目等信息。
• 业主权利：明确业主对物业共用部位、共用设施设备的共有权利，以及对专项维修资金、公共收益等的所有权。
• 业主义务：业主应遵守管理规约，按时足额支付物业费、专项维修资金，不得违法搭建、擅自改变物业使用性质等。

规范物业服务行为，提升服务质量

• 合同与备案：物业服务企业应当与业主委员会签订书面的物业服务合同，并报所在地的区房屋行政管理部门备案。
• 信息公开：物业服务企业需在显著位置公示服务内容、服务标准、收费标准、物业费收支情况等信息，接受业主监督。
• 禁止行为：明确禁止物业服务企业擅自处分业主共有财产、擅自停水停电、捆绑收费等行为。
• 退出机制：规范了物业服务企业在合同期满或解约时的退出程序，要求“人走场清”，确保物业管理服务的平稳过渡。

健全专项维修资金制度，保障“养老金”安全

专项维修资金被称作房屋的“养老金”，条例对其管理作出了详细规定：

• 交存与补建：明确了新建商品房的首次交存标准，并规定了未建立或余额不足时的补建机制。
• 使用范围：清晰界定专项维修资金用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
• 简化使用流程：针对紧急情况（如电梯故障、消防设施损坏等），开辟了“绿色通道”，允许紧急使用维修资金，事后补办手续，提高了应急效率。
• 管理透明：要求专项维修资金账户信息定期向业主公开，并接受审计监督。

完善公共收益管理，确保“取之于民，用之于民”

公共收益是业主共有财产,条例对此进行了重点规范：

• 收益归属：明确利用业主共有的公共部位（如电梯广告、公共停车位、大堂租赁等）产生的收入，扣除合理成本后，属于全体业主共有。
• 收支透明：要求物业服务企业建立公共收益账目，并定期将收支情况在物业管理区域内显著位置公示，接受业主监督。
• 资金用途：公共收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会运作、物业管理其他方面等。

明确政府监管职责，形成监管合力

• 部门分工：明确了房屋行政管理部门是物业管理的行政主管部门，负责行业指导和监督，绿化市容、城管执法、公安、市场监管等部门按照各自职责，协同做好物业管理工作。
• 信用管理：建立全市统一的物业管理企业和从业人员信用档案，将违法违规行为记入信用记录，实施信用惩戒。
• 智慧监管：鼓励运用信息化、智能化手段，提升物业管理的效率和水平，如推广“智慧物业”平台，实现信息共享和在线办事。

强化法律责任，加大违法成本

条例对各类违法违规行为设定了明确的法律责任：

• 对业主/业委会：如业主不履行缴费义务，业委会违规操作等，相关方可依法提起诉讼。
• 对物业服务企业：如擅自撤离、捆绑收费、侵占公共收益等，由房屋行政管理部门责令改正，处以罚款，并可列入失信名单。
• 对违法行为人：如违法搭建、破坏房屋承重结构、违规出租等，由城管、房管等部门依法予以处罚。

如何查询条例全文？

您可以通过以下官方渠道查询《上海市住宅物业管理条例》的完整文本：

1. 上海市人大官网：在“上海市人民代表大会常务委员会”网站的“地方法规”栏目中搜索查询。
2. 上海市人民政府官网：在“上海市人民政府”网站的“政府规章”栏目中查询。
3. “上海发布”等官方微信公众号：也会发布条例全文或政策解读。

《上海市住宅物业管理条例》的修订和实施，标志着上海物业管理进入了更加精细化、法治化和人性化的新阶段，它不仅强化了业主的主体地位和自治能力，也为物业服务企业划定了清晰的行为边界，更重要的是，通过构建“党建引领、多方协同”的治理模式，为解决当前物业领域的“急难愁盼”问题提供了坚实的法律保障，旨在最终提升市民的居住品质和幸福感。

标签： 业主自治 规范服务