万科物业收购了哪些物业公司？

99ANYc3cd6 物业服务 2025-12-17 3

要回答“万科物业收购了哪些物业”，我们需要从几个层面来看，包括其历史上的重要收购、当前“万物云”生态下的整合，以及一个非常重要的概念——“万物云空间科技服务”与“万物云城市服务”的区别。

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核心答案：主要收购标的（按时间线和业务板块划分）

万科物业的收购并非一次性完成，而是持续多年的战略布局,以下是其历史上最重要和具有代表性的几次收购：

这部分收购主要是为了快速扩大住宅管理面积,抢占市场份额。

上海申城物业（2025年）
- 背景：万科物业当时在上海市场的份额相对较小，而申城物业是上海本土一家有影响力的物业公司,管理着大量中高端住宅项目。
- 意义：这次收购是万科物业在华东地区的一次关键布局，极大地增强了其在上海及周边地区的市场地位和管理能力,为其后续在上海的发展奠定了坚实基础。
北京华铁物业（2025年）
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- 背景：华铁物业是北京一家知名的物业公司，以管理高端公寓、写字楼和别墅项目著称。
- 意义：此次收购巩固了万科物业在北京核心市场的领导地位，并提升了其在高端非住宅业态（如高端公寓）的管理经验和品牌影响力。
中奥到家（2025年）
- 背景：这是一次非常重大的收购，中奥到家是中国物业管理行业的“老兵”，在华南地区（尤其是广州、深圳）拥有庞大的住宅管理规模和强大的品牌认知度。
- 意义：这次收购被业内视为“蛇吞象”式的操作，使万科物业的住宅管理面积实现了跨越式增长，尤其是在华南市场，与碧桂园服务、保利物业等巨头形成了更直接的竞争,它极大地巩固了万科物业在住宅领域的绝对领先地位。

万科物业很早就意识到，单纯的住宅管理天花板有限，必须向商业、办公等高利润领域拓展。

戴德梁行物业（2011年）
- 背景：万科物业与戴德梁行成立了一家名为“万物至美”的合资公司，万科控股，虽然不是100%全资收购,但这是万科物业正式进军高端商业物业管理领域的标志性事件。
- 意义：通过合资，万科物业迅速学习了国际顶级商业物业（如购物中心、甲级写字楼）的管理标准、运营模式和品牌客户,为其后续独立发展商业物业板块积累了宝贵的经验和人才。

这是万科物业近年来最重要的战略方向，将业务从小区、楼宇延伸到整个城市公共空间。

启迪清洁科技（2025年）
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- 背景：启迪清洁是清华控股旗下专注于城市环境服务的企业，业务涵盖市政道路清扫、垃圾清运、园林绿化等。
- 意义：这次收购是万科物业“万物云”城市服务战略的关键一步，它为万科物业带来了成熟的市政环卫运营能力和政府资源，使其有能力承接大型的城市服务项目，如深圳光明科学城、成都天府新区等。
北京赛特物业（2025年）
- 背景：赛特物业是北京一家老牌的、以高端写字楼和商业项目闻名的物业公司。
- 意义：这次收购强化了万物云在北京的商业物业版图，并与城市服务业务产生协同效应,提升了其在一线城市综合服务的能力。

2025年，万科物业进行了一次品牌和战略的全面升级，从“万科物业”升级为“万物云”，并分拆上市，这次升级的核心是将其科技平台“住这儿”和“万御安防”等业务独立出来，形成了一个“空间科技服务”平台。

万御安防（2025年全资收购）
- 背景：万科物业最初与万科旗下的“万科智慧社区”合作，后将其全资收购，更名为“万御安防”。
- 意义：这不仅是收购一个安保公司，更是构建万物云科技生态的重要一环，万御安防提供专业的安保、消防、设备维护等服务,成为万物云科技输出和标准化服务的关键载体。

很多人会将万物云的业务混为一谈，但实际上其内部有清晰的划分,这有助于我们理解其收购逻辑：

业务板块	万物云空间科技服务	万物云城市服务
核心定位	面向小区、写字楼、商场等空间的物业管理服务。	面向城市公共空间的城市运营服务。
主要客户	业主、开发商、商业地产持有者。	政府及公共事业部门。
	保安、保洁、绿化、设备维护、社区增值服务（如房屋经纪、养老等）、科技平台服务。	市政道路清扫、垃圾处理、园林绿化、智慧城市设施运维、公园管理等。
收购标的举例	上海申城物业、北京华铁物业、中奥到家。	启迪清洁科技。
品牌代表	万科物业、万物梁行（与戴德梁行合资）、朴邻（房屋经纪）、万御安防（安防服务）。	万物云城市服务。

万科物业（万物云）的收购策略呈现出以下特点：

当您问“万科物业收购了哪些物业”时，答案不仅仅是几个名字，而是一张覆盖住宅、商业、城市服务三大板块，并且通过科技平台深度赋能的庞大业务网络,这些收购共同塑造了今天万物云在中国物业行业的领导地位。

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