香港物业管理方案有哪些核心要点？

99ANYc3cd6 物业服务 2025-12-17 3

香港专业物业管理综合方案

1 方案名称 “智汇安家” - 全方位香港物业管理服务方案

（图片来源网络，侵删）

2 方案宗旨 本方案旨在为香港住宅、商业及综合用途物业提供专业、高效、透明及以客为本的物业管理服务，我们的核心宗旨是：

3 服务对象

1 财务管理 这是物业管理的基石，要求绝对的专业和透明。

预算编制与审批：
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- 每年编制年度收支预算,详细列明管理费、储备金、保险、维修、能源、保安、清洁、行政等各项开支。
- 预算草案提交业主立案法团审核,并通过业主大会表决通过。
- 每季度进行预算与实际开支对比分析,并向业主立案法团提交报告。
账目管理：
- 委任香港执业会计师行处理账目,确保符合《公司条例》及《建筑物管理条例》。
- 每月编制管理费收支表,清晰列明各项收支。
- 严格执行“先缴费，后服务”原则，对拖欠管理费的业主/租户采取法律追讨程序。
- 所有账目文件（包括发票、收据、合约）至少保存七年，供业主查阅。
储备金管理：
- 根据《建筑物管理条例》要求，设立储备金账户，用于支付计划性及紧急维修。
- 每年进行储备金压力测试,确保储备金足以应付未来5-10年的大型维修工程（如外墙翻新、更换升降机等）。
- 储备金投资需遵循审慎原则,以保本为主。

2 日常设施与工程管理 确保物业所有设施设备处于最佳运行状态。

预防性保养计划：
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- 制定详细的年度、季度、月度保养计划，涵盖：
  - 升降机系统： 每月进行两次法定安全测试及日常保养。
  - 消防系统： 烟感器、喉管、灭火器、水泵、消防栓等按法例要求定期测试及保养。
  - 供电系统： 发电机、配电房、公共照明等定期检查。
  - 水务系统： 水泵、水箱清洗、水管检查。
  - 公共设施： 健身房、游泳池、儿童游乐场、会所等。
维修服务：
- 设立24小时紧急维修热线,处理如水管爆裂、电力中断等紧急情况。
- 建立维修工单系统,记录所有维修请求、进度及完成情况。
- 对公共区域的维修,由物管公司统一安排；对业主户内非结构性维修，提供推荐承包商服务。
- 所有维修工程须符合香港法例及安全标准。
能源管理：
- 定期检查公共区域用电情况,推广节能措施（如更换LED灯、安装光感开关）。
- 监控能源消耗,分析数据，寻找节能空间。

3 保安管理 保障业主/租户的人身及财产安全。

人员配置与培训：
- 根据物业规模及风险等级,配置足够数量的驻场及巡逻保安员。
- 所有保安员必须持有有效牌照,并接受专业培训，包括：应急处理、沟通技巧、消防知识、急救等。
监控系统：
- 24小时运作的闭路电视监控系统,覆盖大堂、电梯、停车场、出入口及公共走廊。
- 录像资料保存至少31天,以备查证。
- 定期检查及维护监控设备,确保画面清晰。
出入控制：
- 大堂设置访客登记系统,实施严格的访客管理制度。
- 停车场采用智能车牌识别系统,加强车辆管理。
- 定期举行消防及保安演习,提升应急反应能力。

4 环境与清洁管理 营造整洁、卫生、舒适的居住和工作环境。

清洁标准：
- 制定详细的清洁频率及标准（如大堂、走廊、楼梯、电梯、垃圾房、停车场等）。
- 所有清洁人员必须穿着统一制服,并遵守安全操作规程。
废物管理：
- 与合资格的废物承办商签订合约,确保垃圾、废料等得到妥善处理。
- 推行垃圾分类政策,设置分类回收箱，并定期进行环保宣传。
- 严格监管垃圾房,防止异味、虫鼠滋生及火灾风险。
绿化及虫鼠控制：
- 定期修剪植物、浇水、施肥，保持绿化美观。
- 聘请专业公司进行定期灭鼠、灭蟑、灭蚊蝇工作，确保符合卫生标准。

5 法律及合规事务 确保物业运作完全符合香港法律及业主立案法团决议。

法团秘书服务：
- 作为业主立案法团的执行秘书,负责处理法团日常行政事务。
- 准备及分发法团会议通知、议程、文件及会议记录。
- 执行法团会议的各项决议。
法律遵从：
- 确保物业管理活动符合《建筑物管理条例》、《消防条例》、《公共卫生条例》、《噪音管制条例》等所有相关法例。
- 管理合约、服务协议等法律文件，确保其合法性及有效性。
- 处理业主之间的纠纷、违建、噪音投诉等，必要时提供法律意见或代表法团进行法律行动。

6 业主/租户关系及沟通 建立开放、互信的沟通渠道是成功管理的关键。

沟通渠道：
- 线上平台： 建立物业专属网站或手机App，发布通知、账单、活动信息，并提供在线报修、查询服务。
- 线下渠道： 设立管理处前台、意见箱、公告栏。
- 定期通讯： 每月或每季度出版《物业通讯》，汇报管理情况、财务状况及社区活动。
投诉处理机制：
- 设立清晰的投诉流程,确保所有投诉得到及时、公正的处理。
- 对投诉进行分类、跟进、记录及反馈，定期分析投诉数据，持续改进服务。
社区活动：

定期举办社区活动,如新春联欢会、中秋节赏月、讲座、兴趣班等，增强邻里感情，提升社区凝聚力。