小区物业费都花去哪儿了？

99ANYc3cd6 物业服务 2026-01-09 3

为什么财务公示很重要？

财务公示并非“可做可做”，而是法律规定的义务。

（图片来源网络，侵删）

《中华人民共和国民法典》
- 第九百四十三条：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目等向业主公示，并定期向业主公开公共收益的收支情况，业主有权查询、抄录或者复制物业服务资料、财务账簿等资料，物业公司应当予以配合。”
- 第二百八十七条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。” 这明确了业主对共有部分（包括其产生的收益）的共有权。
《物业管理条例》
- 第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
- 第四十八条：“物业用房、共用部位、共用设施设备的经营收益属于业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。” 物业公司有义务管理和公示这些收益。

一份合格的财务公示报告通常应包含以下几个部分：

物业费收入：
- 当期应收总额、实收总额、收缴率。
- 欠费情况说明（如历史欠费、本期新增欠费等）。
公共区域经营收益（这是业主最关心的部分）：
- 广告收入：电梯广告、道闸广告、灯箱广告、外墙广告等，应列明具体位置、合作方、合同金额、已到账金额。
- 场地租赁收入：如公共区域（如会所、架空层、公共停车位）出租给快递柜、售货机、充电桩、小商贩等产生的租金。
- 其他有偿服务收入：如公共停车费（扣除管理成本后的净收益）、废品变卖收入等。
其他收入：如利息收入、政府补贴等。

支出应分类清晰,每一笔大额支出都应有合理解释。

人员成本（最大头的支出）：
工资、奖金、社保、公积金、福利等，可按部门（如保安、保洁、工程、客服、管理层）分类列示。
公共能耗费：
- 公共区域的水费、电费（如楼道灯、电梯、水泵、监控设备等）。
- 注意：这部分费用通常由物业费列支，不应再向业主分摊。
物料耗材费：
保洁用品（清洁剂、垃圾袋）、保安用品（对讲机电池）、办公用品、维修工具/零件等。
绿化养护费：
绿化工具、肥料、农药、补种植物、外聘绿化服务等的费用。
清洁卫生费：
垃圾清运费、外聘保洁服务费等。
维修及维护费：
- 公共设施（电梯、水泵、消防系统、门禁系统）的日常保养、小修费用。
- 重要提示：对于中大型维修改造，如果使用了专项维修资金，这笔支出应单独说明，并提供相关动用申请和审批文件。
固定资产折旧：
如物业公司购置的办公设备、维修工具等，按年限计提的折旧费用。
保险费：
公共责任险、电梯责任险等。
税费：
物业公司经营需要缴纳的增值税、附加税、企业所得税等。
办公及行政费用：
办公场地租金（如果物业用房是租赁的）、通讯费、交通费、招待费等。
审计费/酬金：
如果聘请第三方进行财务审计或支付酬金制下的物业酬金。

格式：应采用表格形式，清晰明了，便于业主阅读和对比，可以附上简要的文字说明。
周期：
- 至少每半年公示一次（通常是上半年和年度）。
- 有些管理严格的小区或合同要求高的小区,可能会做到每季度公示。
发布渠道：
- 线下：小区公告栏、各楼栋单元门口等显眼位置。
- 线上：业主微信群、QQ群、小区专属APP/公众号、物业服务中心前台等。
- 要求：公示时间应不少于7天，确保所有业主有足够的时间查阅。
接受查询：公示期内，业主有权向物业公司索要详细的财务账簿、凭证等资料进行核实，物业公司不得拒绝或推诿。

主动查看：定期留意小区的公示栏或线上群消息，了解财务状况。
仔细核对：重点关注公共收益的明细和去向，以及大额维修支出的合理性。
提出质疑：如果发现数据不清晰、有疑问或明显不合理之处（如管理费过高、公共收益去向不明），应及时、理性地向物业公司提出书面质询，要求其解释说明。
行使权利：如果物业公司拒不公示或对业主的合理查询置之不理，业主可以：
- 向业主委员会反映：由业委会出面与物业公司交涉。
- 向街道办事处或乡镇人民政府投诉：他们是指导和监督小区物业管理的行政部门。
- 向住房和城乡建设局（房管局）举报：这是物业公司的行业主管部门。
- 法律途径：如果情况严重，侵害了业主的共同利益，可以通过法律诉讼维权。

总结来说，小区物业财务公示是业主的“权利账本”，一个负责任的物业公司会主动、透明地公示财务，而一个有责任感的业主也应该积极关注这份账本，共同维护小区的和谐与公正。

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