物业公司如何提升物业经营收入？

什么是物业经营收入？

物业经营收入，又称非业主增值服务收入或多种经营收入，是指物业公司利用其管理的物业资源（如公共区域、业主信息、社区流量等），为业主、住户、商户等提供的除基础物业服务（如保洁、保安、绿化、维修）之外的其他有偿服务所获得的收入。

就是物业公司“不务正业”赚的钱，但这个“不务正业”是建立在服务好主业的基础上的，它标志着物业公司从传统的“管理型”向“经营型”和“服务型”的转变。

物业经营收入的主要构成（分类）

物业经营收入来源广泛,通常可以分为以下几大类：

公共区域经营收入

这是最核心、最稳定的经营收入来源，物业公司拥有小区公共区域（如大堂、电梯、道闸、公告栏、屋顶、外墙等）的经营管理权，通过出租或广告位合作来获取收益。

• 电梯广告收入：在电梯内框架、液晶屏等位置投放广告。
• 公共区域广告收入：在小区出入口、道闸、宣传栏、路灯杆、外墙等位置发布广告牌或灯箱广告。
• 公共场地租赁收入：
  • 将公共区域的闲置空间（如地下室、架空层）出租给快递柜、充电桩运营商、共享单车、自动售货机、微型消防站等。
  • 出租会所、社区活动中心用于举办活动、培训等。
• 公共资源有偿使用收入：
  • 停车位管理费/场地使用费：对于规划之外的临时停车位或访客停车位收取的费用。
  • 广告位合作分成：与广告公司合作，由对方投资，物业公司提供场地并按比例分成。

业主/住户增值服务收入

这类收入直接面向业主,满足其多样化的生活需求，是提升业主满意度和粘性的重要途径。

• 房屋经纪服务：利用平台优势，为业主提供房屋买卖、租赁的中介服务，收取佣金。
• 家政服务：提供保洁、保姆、月嫂、家电清洗、开锁、搬家等服务。
• 社区团购/零售：组织生鲜、日用品等社区团购，或开设小型便利店、无人货架。
• 生活服务：提供代收快递、干洗收送、宠物托管、代驾、家电维修等。
• 社区教育/养老服务：针对老人提供日间照料、健康讲座、兴趣班；针对儿童提供四点半课堂、兴趣班、托管等。
• 空间改造服务：提供装修设计、软装搭配、智能家居安装等。

商户合作与平台服务收入

物业公司利用其掌握的社区流量和商户资源,搭建一个服务平台，连接社区内的商家与业主。

• 商家入驻佣金：吸引周边的餐厅、超市、药店、理发店等入驻社区APP或小程序，按交易额或固定模式收取佣金。
• 平台服务费：为商户提供线上营销、活动策划等服务，收取服务费。
• 社区活动赞助收入：举办社区节庆活动、运动会、市集等，寻求商户冠名或赞助。

其他经营收入

• 场地租赁收入：将公司自有或闲置的办公用房、仓库等对外出租。
• 咨询服务收入：为其他物业公司或开发商提供管理咨询、系统输出等。
• 物业管理费利息收入：代收的物业费在支付前产生的利息（通常金额较小）。

物业经营收入的重要性

1. 提升盈利能力：基础物业服务利润率普遍偏低且稳定，而经营性服务的利润率通常更高，能有效提升公司的整体毛利率和净利率。
2. 增强抗风险能力：当基础物业费收缴率下降或市场竞争加剧时，经营收入可以起到“缓冲垫”的作用，使公司收入来源更加多元化。
3. 提升业主满意度：通过提供丰富的增值服务，可以更好地满足业主的“最后一公里”生活需求，增强业主的归属感和满意度，从而提高物业费的收缴率。
4. 打造社区生态：经营收入是构建“智慧社区”和“社区生态圈”的基础，通过整合资源，物业公司可以成为社区生活的“大管家”和“服务商”。
5. 提升企业估值：资本市场越来越看重物业公司的经营能力，拥有强大经营收入和清晰商业模式的物业公司，其估值水平通常更高。

面临的挑战与风险

1. 业主接受度与信任问题：部分业主可能对物业公司的“经营行为”持怀疑态度，担心乱收费、信息泄露或打扰生活。
2. 专业能力要求高：经营业务需要市场、营销、电商、运营等多方面的专业人才，这是传统物业公司普遍缺乏的。
3. 前期投入大：搭建线上平台（APP/小程序）、进行市场推广、开展新业务都需要前期投入，短期内可能无法盈利。
4. 同质化竞争激烈：社区团购、家政服务等赛道涌入者众多，竞争异常激烈，价格战时有发生。
5. 合规与安全风险：在经营过程中，需严格遵守广告法、消防法、个人信息保护法等相关法律法规，避免产生法律纠纷。

案例分析

• 碧桂园服务：其“科技+服务”战略非常成功，通过“凤凰会”APP整合了大量社区经营业务，其非业主增值服务收入（主要是经营收入）占比非常高，是行业内的佼佼者。
• 万科物业：依托“住这儿”APP，大力发展“万物商企”和“社区零售”，其“泊寓”长租公寓业务也是经营收入的重要组成部分。
• 雅生活服务：在酒店、餐饮、零售等方面有深入布局，通过整合雅居乐集团的资源，实现了经营收入的快速增长。

物业经营收入是现代物业公司发展的“第二增长曲线”，它不再是物业费的简单补充，而是决定物业公司未来高度和竞争力的核心要素，成功的物业公司，必然是在做好基础服务的前提下，能够深度挖掘社区资源，精准洞察业主需求，并高效整合内外部资源，构建起一个可持续发展的社区服务生态。

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