北京市物业服务等级标准

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这份标准是北京市地方标准，全称为 《物业服务等级规范第1部分：住宅项目》（DB11/T 514.1-2025），它于2025年1月1日正式实施，取代了2010年的旧版标准，是目前北京市住宅物业服务行业最权威、最核心的指导性文件。

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标准的核心目的

规范市场行为：为物业服务企业提供清晰的服务内容和质量要求,避免服务缩水或承诺不兑现。
保障业主权益：让业主清楚地知道自己花钱购买的服务应该包含哪些项目、达到什么水平，为业主评价和选择物业、以及处理物业纠纷提供了依据。
促进行业升级：通过设定不同等级，引导物业服务企业向专业化、精细化、高品质的方向发展。
提供定价参考：是政府指导价和市场化定价的重要参考依据，服务等级越高,理论上物业费标准也相应越高。

等级划分与适用范围

等级划分：标准将住宅物业服务划分为 五个等级，从 一级（最高） 到 五级（最低）。
适用范围：适用于北京市行政区域内，由物业服务企业提供管理的新建住宅项目和原有住宅项目，对于别墅、公寓等特殊类型,可参照执行。

等级评定核心维度

标准的评定主要围绕以下 六大核心服务项目，每个项目下又细分为若干具体服务内容，物业企业需要根据自身能力选择相应的等级,并承诺达到该等级的所有要求。

核心服务项目	简述
基础管理服务	制度与人员：建立并公示各项管理制度，配备相应数量和资质的管理人员、工程、安保、保洁人员。档案管理：建立完善的物业档案、业主档案、设备档案等。标识系统：小区入口、楼栋、单元、车位、设备房等有清晰、规范的标识。应急管理：制定消防、防汛、电梯困人等突发事件应急预案并定期演练。
房屋共用部位及共用设施设备维修养护	房屋本体：对楼顶、外墙、公共走廊、楼梯间等进行日常巡查和定期维护。供电系统：配电室、公共照明、电梯、水泵等的日常巡检、维护保养和应急处理。给排水系统：化粪池、雨水井、污水井、二次供水设施等的清掏、疏通和维护。消防系统：消防栓、灭火器、烟感报警器、防火门等的检查和维护。安防系统：监控摄像头、门禁系统、周界防范系统的运行和维护。
公共秩序维护与安全管理	门岗管理：对人员、车辆、物品进行出入登记和管理。巡逻值守：按规定路线和频次对小区进行巡逻，及时发现并处理异常情况。车辆管理：引导车辆有序停放，维护交通秩序，管理停车场。监控管理：监控中心24小时值班，确保监控画面清晰、存储时间达标。
环境卫生维护	日常保洁：对楼道、大堂、电梯轿厢、道路、绿地等公共区域进行每日清扫和定时保洁。垃圾清运：生活垃圾日产日清，垃圾桶（站）定期清洁、消毒。水体保洁：对小区内的景观水池、喷泉等进行定期清理和水质维护。消杀服务：定期进行“四害”（蚊、蝇、鼠、蟑）消杀。
绿化养护管理	植物养护：对花草树木进行浇水、施肥、修剪、除草、病虫害防治等。景观维护：保持绿化带、草坪的整体美观，及时补种和更换枯死植物。
社区便民服务	信息发布：通过公告栏、电子屏、APP等方式及时发布通知、公告。客户服务：设立24小时服务热线，受理业主报修、咨询、投诉，并限时响应和处理。特约服务：根据业主需求，提供如代收快递、家政服务、房屋租售等有偿或无偿的便利服务。

五个等级的主要区别（简化对比）

为了更直观地理解等级差异，我们可以用一个表格来概括不同等级在服务深度、广度和响应速度上的区别。

服务维度	一级（最高级）	二级	三级	四级	五级（基础级）
管理团队	配备项目经理、专业工程师团队，持证上岗率高。	配备项目经理和主要专业技术人员。	配备必要的专职管理人员。	配备基本的管理人员。	可委托社区居委会或相关单位代管。
房屋与设施	预防性维护为主，设备运行完好率极高，定期进行专业保养。	以计划性维修为主，设备运行良好。	日常巡检和零星维修为主，保证基本运行。	保障基本运行，能处理简单故障。	只保障最基本的使用功能。
安保与保洁	人防+技防+犬防，24小时无死角监控，保洁标准高，垃圾随产随清。	24小时门岗和巡逻，重点区域监控，保洁及时。	定时门岗和巡逻，主要区域监控，保洁达标。	基本安保和日常保洁。	基础性安保和保洁。
响应速度	即时响应，15分钟内到达现场处理紧急情况。	快速响应，30分钟内到达现场。	一般响应，1小时内到达现场。	按约定时间响应。	不作严格要求。
增值服务	提供丰富的社区文化活动、智能家居、资产管理等高端服务。	提供基础性的便民服务和社区文化活动。	提供少量便民服务。	提供最基本的便民信息发布。	无额外服务。

一级：相当于“五星级酒店”式服务,追求极致体验和品质。
二级：相当于“高端商品房”标准，服务全面、专业。
三级：相当于“普通商品房”标准，满足大部分业主的基本需求,是目前市场的主流。
四级：相当于“老旧小区改造后”的标准,保障基本生活。
五级：保障性住房或极简易小区的最低标准。

如何应用与查询？

查看物业服务合同：您家小区的物业服务合同中，通常会明确约定服务等级,这是您维权的首要依据。
实地感受：通过观察小区的卫生状况、安保是否严格、设施设备是否完好、报修响应是否及时等,来直观感受物业服务的实际水平。
查询官方文件：您可以登录 北京市市场监督管理局 或 北京市住房和城乡建设委员会 的官方网站，搜索标准号 DB11/T 514.1-2025，获取官方发布的标准全文,了解最详细的规定。
业委会与物业沟通：如果小区成立了业主委员会，可以组织学习该标准，并以此作为与物业公司沟通、监督服务质量和未来续聘/选聘新物业的重要依据。

《北京市物业服务等级标准》是一份非常实用的“工具书”，对于业主而言，它是衡量物业服务质量、维护自身合法权益的“标尺”；对于物业公司而言，它是规范服务行为、提升品牌价值的“指南针”，了解这个标准,有助于更好地构建和谐的社区居住环境。