天津前期物业合同有哪些核心条款？

这份合同是天津市新建商品房项目中一个非常重要且常见的法律文件，为了方便您理解,我将从以下几个方面进行说明：

1. 什么是“前期物业服务合同”？
2. 为什么要签这份合同？
3. 合同的核心内容有哪些？（重点条款解析）
4. 签订这份合同需要注意什么？
5. 合同范本和官方指引

什么是“前期物业服务合同”？

“前期物业服务合同”是指，在新建商品房项目业主大会尚未成立、业主委员会尚未选举产生之前，由建设单位（开发商）与物业服务企业签订的,为该物业管理区域内的业主提供前期物业服务的合同。

关键点：

• 签约主体： 开发商（甲方） vs. 物业公司（乙方）。
• 服务对象： 未来的全体业主，虽然合同是开发商签的，但法律上约定，业主在购房后，自房屋交付之日起，就自动成为这份合同的当事人,需要遵守合同约定的权利和义务。
• 时间节点： 从业主收房开始，到业主大会选聘出新物业公司、签订新的《物业服务合同》为止。

为什么要签这份合同？

• 填补管理真空： 在楼盘刚交付时，不可能立刻成立业主大会和业委会，需要一个机构来负责房屋交付、公共区域维护、安全保障等基本工作,确保小区能正常运转。
• 明确权责： 通过合同，规定了物业公司提供什么服务、收费标准是什么、开发商有哪些义务等,避免了后续的纠纷。
• 法律要求： 根据《中华人民共和国民法典》和《天津市物业管理条例》，开发商有法定义务通过招投标或协议方式选聘物业公司,并签订前期物业服务合同。

合同的核心内容有哪些？（重点条款解析）

一份标准的前期物业服务合同通常包含以下核心条款，作为业主,您需要重点关注以下几点：

(一) 物业基本情况

• 项目名称： 确认是您购买的小区。
• 坐落位置： 明确地址。
• 物业管理区域： 具体四至范围,明确哪些区域属于公共管理范围。

(二) 服务内容与质量标准（这是核心中的核心！）

合同会详细列出物业公司需要提供的服务，并应有明确的质量标准,您要重点关注：

• 共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理：
  • 共用部位： 如楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯井道、架空层等。
  • 共用设施设备： 如电梯、供水供电系统、消防设施、公共照明、安防监控系统、化粪池、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
  • 质量标准： 电梯维保周期（每月2次）、供水压力标准、公共区域保洁频次（每天1次）、绿化养护标准等。越具体越好！
• 公共绿化的养护和管理： 绿化面积、养护标准（如修剪、浇水、施肥、病虫害防治等）。
• 公共秩序维护、安全防范等事项的管理：
  • 包括门岗值守、巡逻制度、监控室管理、车辆停放管理、消防应急预案等。
  • 注意： 物业公司只负责“防范”，不承担对业主个人财产或人身安全的“保管”或“保证”责任（除非有特殊约定）。
• 公共环境卫生与垃圾清运： 清洁范围（楼道、大堂、电梯、道路等）、垃圾清运次数和方式。
• 物业档案资料的管理： 对小区的建筑、设施、业主等资料的保管。
• 其他服务： 如代收代缴费用（水、电、燃气等）、社区文化活动等。

(三) 服务期限

• 合同会约定一个服务期限，自本物业交付之日起，至本物业管理区域内业主大会选聘新的物业服务企业并签订《物业服务合同》之日止”。
• 注意： 这个期限是不确定的，取决于业主大会成立的进度，如果服务期限即将届满，但新物业还没选聘出来，原物业公司应继续提供服务,直到交接完成。

(四) 服务费用与支付方式（这是业主最关心的！）

• 物业费标准： 明确物业服务的收费标准（通常为元/平方米·月）。
• 计费方式： 按房屋建筑面积计算。
• 支付时间： 一般为“按【月/季/年】预收”。
• 调整机制： 合同中应约定物业费调整的条件和程序，如果成本上涨（如人工、材料费大幅增加），物业公司可以申请调整，但需要经过业主大会或业主委员会同意，并报价格主管部门备案。前期物业阶段，物业公司单方面无权涨价。
• 其他费用：
  • 停车服务费： 用于地面或地下车库的日常管理、保洁、照明等。
  • 公摊水电费： 楼道照明、公共区域用水等，应独立核算,定期公示。
  • 代收代缴费用： 如代收水费、电费、燃气费、暖气费等，物业公司不得加价,只能向业主收取约定的服务费。

(五) 双方的权利与义务

• 物业公司的义务： 按约定提供优质服务、定期公示收支情况、接受业主监督、配合业委会工作等。
• 业主的义务： 按时足额交纳物业费、合理使用物业、遵守管理规约、不损害公共利益等。

(六) 合同的终止与解除

• 正常终止： 如前所述，业主大会选聘新物业公司后,本合同自动终止。
• 提前解除： 如果物业公司严重违约（如服务质量不达标、乱收费等），业主可以联合起来，通过向街道、房管部门投诉等方式，要求解除合同，反之，如果业主长期拖欠物业费,物业公司也可以依法解除合同。

签订这份合同需要注意什么？

虽然您不是合同的直接签署方（是开发商和物业签的），但您有“知情权”和“监督权”，在收房时,您必须拿到这份合同并仔细阅读。

1. 索要并仔细阅读合同全文： 开发商在交房时，必须将前期物业服务合同作为“三书一证一表”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》）的附件提供给业主。
2. 重点关注服务质量与收费标准： 将合同中承诺的服务标准和您实际感受到的进行对比，如果承诺的“每日保洁2次”变成“每周2次”,这就是违约。
3. 核对计费面积和收费标准： 确认物业公司计算物业费的面积是否与您房产证上的建筑面积一致,单价是否与合同约定一致。
4. 要求公示收支情况： 根据《天津市物业管理条例》，物业公司必须每半年向业主公示一次物业费的收支情况，特别是公共区域的公共收益（如电梯广告、公共停车位租金等）,您有权要求查看并复印。
5. 保留证据： 如果发现物业公司服务不达标或乱收费，注意拍照、录像，保留好沟通记录,作为日后维权的证据。
6. 了解成立业主委员会的流程： 这是从“前期物业”过渡到“自主选聘物业”的关键，积极关注社区公告，参与业主大会,是维护您自身权益最有效的方式。

合同范本和官方指引

天津市目前没有强制使用统一的、固定不变的合同范本，但合同的签订必须遵守《中华人民共和国民法典》和《天津市物业管理条例》的规定。

• 官方指引： 您可以查询天津市住房和城乡建设委员会官网，他们通常会发布一些关于物业管理的政策文件和合同指引,可以作为参考。
• 示范文本： 市住建委有时会发布《天津市前期物业服务合同（示范文本）》，这个文本不是强制使用的，但它条款相对公平、全面，是开发商和物业公司签订合同时的重要参考，您可以搜索“天津市住建委 前期物业服务合同示范文本”来查找最新版本。
• 律师咨询： 如果对合同条款有重大疑问，建议咨询专业律师，特别是关于开发商的保修责任、物业公司的违约责任等关键问题。

《天津市前期物业服务合同》是保障您在入住初期生活质量的重要法律文件，作为业主，虽然您不是签约方，但您是合同的最终履行者和受益者。主动了解、认真核对、积极监督，是维护您合法权益的关键，当小区业主大会成立后，你们就有权通过投票，选择自己信任的物业公司，签订真正代表全体业主利益的《物业服务合同》。

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