上海物业费怎么收？标准是多少？

这意味着,具体费用由业主和物业服务企业根据物业的类型、档次、服务内容等，通过协商来确定，但政府会提供指导性的基准价和浮动幅度，以规范市场。

以下是上海市物业管理收费的详细解读：

两种定价模式

上海市的物业费主要分为两种类型：

政府指导价

这种定价方式适用于特定的住宅物业,价格受到政府的指导和限制。

• 适用范围：
  • 普通商品住宅（即非别墅类的高层、多层住宅）。
  • 公房售后管理。
  • 政府规定实行指导价的其他物业。
• 定价依据：
  • 由上海市物价局会同上海市房屋管理局根据物业的不同类型、硬件设施、服务标准等因素，制定基准价和浮动幅度。
  • 目前执行的基准价是2025年制定的,具体标准如下：

• 实际计算方式： 实际收费标准 = 基准价 × (1 ± 浮动幅度)
  • 一个高层住宅小区,物业费可以在 88 × (1 - 10%) = 1.69元/平·月 到 88 × (1 + 10%) = 2.07元/平·月 的范围内确定。
• 调整机制： 如果要突破指导价的上限，需要向所在区（县）的价格主管部门和房管部门申请报备或审批。

市场调节价

这是目前市场上最普遍的定价方式,价格由市场供需关系决定。

• 适用范围：
  • 别墅、公寓、高档住宅。
  • 商业办公用房（写字楼、商场等）。
  • 其他非普通商品住宅。
  • 业主委员会与物业服务企业通过合同约定实行市场调节价的普通商品住宅。
• 定价原则：
  • 物业服务企业根据其提供的服务内容、服务质量、人力成本、物料成本、管理费用、合理利润等因素，自主提出收费标准。
  • 收费标准需要与业主（或业主委员会）充分协商，并在《物业服务合同》中明确约定。
  • 物业公司需要定期公布收支账目,接受业主监督。

物业费包含哪些内容？

根据《上海市住宅物业服务规范》，物业费主要用于以下几个方面：

1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。
2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
   • 共用部位： 如屋面、墙体、楼梯间、走廊门厅等。
   • 共用设施设备： 如电梯、水泵、水箱、照明、消防设施、公共绿地、化粪池、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
3. 物业管理区域清洁卫生费用。

   包括公共场所的清扫、垃圾收集、清运，公共消毒、虫控等。

4. 物业管理区域绿化养护费用。

   包括花草树木的种植、灌溉、施肥、修剪、病虫害防治等。

5. 物业管理区域秩序维护费用。

   包括公共秩序维护、安全巡逻、监控设备运行、门岗值守等。

   
   （图片来源网络，侵删）
6. 办公费用。

   物业管理企业为维护和管理物业区域而发生的办公用品、交通、通讯、水电等费用。

7. 物业服务企业固定资产折旧。
8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
9. 经业主同意的其他费用。

   小区公共区域的节能改造、大型维修等，可以经业主大会同意后，从物业费中列支。

特别注意： 物业费不包含以下费用，这些费用通常是单独收取的：

• 停车费： 包括车位管理费、租金等。
• 水电费： 业主自家的水电费，以及公共区域分摊的水电费（后者通常包含在物业费中，但有时会单独列出）。
• 专项维修资金： 用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的费用，这是业主在购房时一次性缴纳的，由房管部门统一监管。
• 特约服务费： 如代收快递、家政服务、装修垃圾清运费等。

业主的权利与义务

作为业主,您需要了解以下几点：

1. 知情权： 您有权要求物业公司提供收费标准的依据、成本核算报告以及年度收支账目，物业公司应定期公示。
2. 协商权： 对于普通商品房，如果物业公司要调整物业费（即使是指导价范围内），也需要与业主或业主委员会协商，并履行相应的公示程序。
3. 不等于“停车费”： 物业费和停车费是两个不同的概念，停车费是针对车辆使用特定空间的服务费用，而物业费是为维护整个小区环境和秩序的费用。
4. 按时缴纳： 业主应当按照《物业服务合同》的约定，按时足额缴纳物业费，逾期不缴纳，物业公司可以通过法律途径追讨。

如何查询具体小区的收费标准？

1. 查看《物业服务合同》： 这是最直接、最权威的依据，合同中会明确写明物业费的计算标准、支付方式和支付时间。
2. 查看公示栏： 小区的公告栏或物业管理办公室通常会张贴收费标准和收支情况。
3. 咨询物业公司： 直接向小区的物业服务中心咨询。
4. 联系业主委员会： 如果小区成立了业委会，可以向业委会了解相关情况。

上海市的物业管理收费标准并非“一刀切”，而是遵循“普通商品房有指导，其他类型靠市场”的原则，对于绝大多数居住在普通商品房的业主来说，物业费会在政府规定的基准价（高层约1.88元/平·月，多层约1.03元/平·月）上下浮动10%的范围内，而对于别墅、公寓等高端物业，则完全由市场决定，费用差异会非常大。

建议您务必关注自己小区的《物业服务合同》，这是保障您权益的关键文件。

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