[公司名称] 物业维修管理制度
第一章 总则
第一条 目的与依据 为规范公司物业的维修管理工作，确保公司各类设施设备（包括但不限于建筑结构、给排水、电气、暖通、消防、电梯、弱电等）的正常、安全、高效运行，为员工提供舒适、安全、整洁的办公环境，保障公司财产和人身安全，特制定本制度,本制度依据国家相关法律法规及公司相关管理规定制定。
第二条 适用范围 本制度适用于公司所有物业资产，包括但不限于总部办公楼、分支机构、仓库、厂房、员工宿舍等，以及所有员工、访客及入驻的第三方服务单位。
第三条 基本原则 物业维修管理工作遵循以下原则：
- 预防为主，防治结合：以日常巡检和预防性维护为主，及时处理小问题,避免小故障演变成大事故。
- 安全第一，保障运行：将安全放在首位，确保所有维修作业符合安全规范，保障人员、设备及环境安全。
- 及时响应，高效处理：建立快速响应机制，对报修需求做到及时受理、快速处理、按时完成。
- 规范管理，责任到人：明确各部门及人员的职责，实现维修工作的标准化、流程化和可追溯性。
- 经济节约，控制成本：在保证维修质量和效果的前提下，合理控制维修成本,延长设备使用寿命。
第二章 组织架构与职责分工
第四条 组织架构 公司物业维修管理工作由行政部（或后勤部/综合管理部，下同）统一负责，根据公司规模，可设立物业主管、维修工程师、维修技工等岗位。
- 行政部：作为物业维修管理的归口部门，负责制度的制定、监督执行、预算审批及重大维修事项的决策。
- 物业主管：负责日常维修工作的统筹安排、人员调度、供应商管理、维修质量监督及成本控制。
- 维修工程师/技工：负责具体的维修执行、巡检保养、故障诊断及技术支持工作。
- 公司全体员工：作为物业的使用者，有爱护设施、规范使用、及时报修的义务。
第五条 职责分工
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行政部职责：
- 制定和完善物业维修管理制度及流程。
- 编制年度物业维修预算,并监督预算执行。
- 负责重大维修项目（如大修、改造）的立项、审批和外包管理。
- 审核并批准维修备品备件的采购计划。
- 监督维修工作质量,处理重大维修投诉。
- 组织安全培训,确保维修作业安全。
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物业主管职责：
- 负责日常维修任务的派工、跟进和验收。
- 组织实施预防性维护保养计划。
- 管理维修团队,进行绩效考核和技术指导。
- 负责与外部维修服务商的沟通、协调和评估。
- 建立和更新设施设备台账及维修档案。
- 定期向行政部汇报维修工作情况。
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维修工程师/技工职责：
- 接到维修任务后,及时到达现场进行诊断和处理。
- 严格遵守安全操作规程,确保作业安全。
- 如实记录维修过程、更换的备件及维修结果。
- 负责个人工具的保管和维护。
- 积极参与预防性维护工作,发现问题及时上报。
- 提出设施设备优化改进的建议。
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员工职责：
- 爱护公司财产,规范使用各类设施设备。
- 发现设施损坏或故障时,应及时通过公司报修系统或指定渠道进行报修。
- 配合维修人员进行现场检查和维修工作。
- 对因个人原因造成的设施损坏,承担相应的赔偿责任。
第三章 维修分类与处理流程
第六条 维修分类 物业维修分为以下三类：
- 紧急维修：指直接威胁到人身安全、财产安全或造成重大生产/业务中断的故障。
- 示例：火灾、漏水、漏电、电梯困人、燃气泄漏、大面积停电等。
- 常规维修：指不影响正常办公，但影响使用功能或存在一定安全隐患的故障。
- 示例：空调不制冷/制热、水龙头漏水、门锁损坏、灯具不亮、墙面脱落等。
- 预防性维护：指为防止设备故障发生而进行的计划性保养和检查。
- 示例：电梯年度安全检查、消防系统季度测试、空调滤网清洗、发电机试运行等。
第七条 报修流程
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报修渠道：
- 线上报修：员工通过公司OA系统、企业微信/钉钉报修模块或指定邮箱提交报修单。
- 电话报修：拨打行政部/物业主管公布的报修热线电话。
- 现场报修：直接到行政部/前台现场登记。
- （推荐）线上报修：应作为主要报修方式，方便记录、追踪和统计分析。
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报修信息：报修人需提供以下信息：
- 报修人姓名、部门、联系方式。
- 故障发生的准确地点（楼层、房间号）。
- 故障现象描述（越详细越好）。
- 照片或视频（如有，强烈建议提供）。
- 紧急程度。
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受理与派工：
- 紧急维修：物业主管接到报告后，立即启动应急预案，第一时间安排维修人员赶赴现场处理,并同步上报行政部负责人。
- 常规维修：物业主管在收到报修单后（工作时间内通常为15分钟内），根据故障类型和维修人员负荷，进行派工,并预估完成时间。
- 非工作时间的紧急维修：由值班人员或物业主管指定的应急维修人员负责处理。
第八条 维修实施与验收
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维修实施：维修人员接到任务后，应携带必要工具和备件前往现场,维修过程中应注意：
- 穿着工服,佩戴工牌。
- 在作业区域设置警示标识（如“小心地滑”、“正在维修”等）。
- 保持工作区域整洁,维修完毕后清理现场。
- 如需更换大额备件或超出维修权限,应及时向物业主管请示。
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维修验收：
- 维修完成后，维修人员应测试设备功能是否恢复正常,并请报修人或其部门代表现场确认。
- 报修人在《维修工作单》上签字确认,并对维修质量和效率进行评价。
- 维修人员将《维修工作单》交回物业主管,完成闭环。
第九条 维修记录与档案管理
- 所有维修活动都必须有记录，形成《维修工作单》。
- 《维修工作单》内容应包括：报修编号、报修时间、报修人、故障地点、故障描述、维修人员、维修时间、更换备件、维修结果、验收人、维修费用等。
- 物业主管负责将所有《维修工作单》整理归档,建立电子和纸质档案。
- 定期（如每月/每季度）对维修数据进行统计分析，分析故障高发区域和设备类型,为预防性维护和设备更新提供数据支持。
第四章 维修备品备件管理
第十条 采购与库存
- 备件清单：物业主管应会同维修人员，根据设备情况制定《常用维修备件清单》。
- 采购流程：备件采购需填写《采购申请单》，注明品名、规格、数量、预估单价及用途，经行政部负责人审批后,由采购部门或行政部统一采购。
- 库存管理：
- 设立专门的备品备件仓库,由专人管理。
- 建立备件台账，做到“账物相符”。
- 实行安全库存制度,确保常用备件不短缺。
- 定期盘点，对过期、损坏的备件及时申请报废处理。
第五章 外部维修服务商管理
第十一条 服务商选择 对于公司不具备维修能力或需要专业技能的维修项目（如电梯、消防、中央空调等），行政部应通过公开招标、询比价等方式选择有资质、信誉好、服务佳的专业服务商,并签订正式服务合同。
第十二条 合同管理 合同中应明确服务范围、响应时间（如紧急维修30分钟内到达，常规维修4小时内到达）、服务质量标准、收费标准、违约责任等条款。
第十三条 日常管理与评估
- 物业主管作为外部服务商的日常对接人,负责监督其服务质量。
- 每次服务后，在《外部服务商服务评价表》中对服务商的响应速度、技术能力、服务态度、收费合理性等进行评价。
- 行政部每年至少对服务商进行一次综合评估,评估结果作为续约或更换服务商的重要依据。
第六章 安全管理规定
第十四条 作业安全
- 维修人员必须经过安全培训,熟悉并遵守安全操作规程。
- 进行高空、带电、密闭空间等危险作业时，必须办理《作业许可证》，并采取有效的安全防护措施（如佩戴安全帽、安全带、使用绝缘工具等）。
- 严禁无证操作特种设备（如电梯、锅炉等）。
- 动火、临时用电等危险作业,必须严格按照公司规定审批和执行。
第十五条 环境与公共安全
- 维修作业时,应尽量减少对其他员工工作和环境的影响。
- 产生噪音、粉尘、异味的作业，应安排在非工作时间或采取降噪、防尘措施。
- 作业完成后，必须清理现场,确保无安全隐患和垃圾残留。
第七章 附则
第十六条 制度解释 本制度的最终解释权归公司行政部所有。
第十七条 制度修订 本制度将根据公司发展和实际运行情况进行不定期修订，修订程序由行政部发起,报公司管理层批准后生效。
第十八条 生效日期 本制度自发布之日起正式施行。
附件列表（可根据需要增减）：
- 《物业维修报修单》（模板）
- 《维修工作单》（模板）
- 《维修备品备件清单》
- 《外部服务商服务评价表》
- 《设施设备台账》
- 《年度物业维修预算表》
