济宁市物业收费管理办法有何新变化？

需要说明的是，目前济宁执行的是根据国家、省相关法规并结合本地实际情况制定的《济宁市物业服务收费管理办法》（济价费字〔2025〕37号）以及后续的相关补充通知，该办法对物业收费的定价形式、标准构成、收缴规范、争议处理等做出了明确规定。

以下是该办法的核心要点解读：

核心原则

1. 质价相符原则：物业服务收费标准应与物业服务内容、服务质量、服务标准相匹配，业主花钱买服务，物业提供服务需收费,两者必须对等。
2. 明码标价原则：物业公司必须在服务场所的显著位置公示收费项目、收费标准、收费依据、服务内容、投诉电话等信息,接受业主和社会监督。
3. 自愿选择原则：对于一些非必需的特约服务（如代收快递、家政服务、房屋中介等），物业公司不得强制业主接受,收费标准需双方协商一致。

物业收费的定价形式

济宁市的物业收费主要分为两种形式,由物业的性质和业主的意愿决定：

政府指导价

这是目前住宅小区最普遍的定价方式。

• 适用范围：
  • 普通住宅（包括经适房、廉租房、公租房等保障性住房）。
  • 别墅、公寓式酒店等非普通住宅，以及业主大会成立后，经全体业主共同决定可以实行市场调节价的普通住宅,不适用政府指导价。
• 定价主体：由市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门根据物业服务等级标准和成本监审情况,制定基准价和浮动幅度。
• 执行方式：物业公司可以在政府规定的基准价和浮动幅度内，根据自身服务等级和成本情况，确定具体收费标准,但需向价格主管部门备案。
• 构成：主要包括：
  • 物业公共服务费：用于支付物业人员工资、公共设施设备日常运行维护、清洁卫生、秩序维护、绿化养护、办公费用等。
  • 车辆停放服务费：用于小区内公共场地的车辆停放管理、秩序维护、设备电费等。
  • 装修垃圾清运费：用于清运业主装修过程中产生的建筑垃圾。

市场调节价

• 适用范围：
  • 别墅、公寓式酒店等非普通住宅。
  • 业主大会成立后，经全体业主共同决定,选择实行市场调节价的普通住宅。
• 定价主体：由业主与物业服务企业通过物业服务合同约定。
• 执行方式：价格由双方在物业服务合同中自主协商确定，不执行政府指导价,物业公司应将协商确定的收费标准向全体业主公示。

主要收费项目及规定

物业公共服务费（核心收费）

• 计费方式：通常按房屋建筑面积（含公摊面积）计算。
• 计费周期：可以按月、按季或按年预收，但不得一次性收取一年以上的费用。
• 空置房收费：
  • 普通住宅：业主办理了入住手续但未居住或装修的房屋，按70%的比例交纳物业公共服务费。
  • 业主已办理入住手续，但长期（连续超过6个月）无人居住且未进行装修的空置房，按50%的比例交纳物业公共服务费。（具体比例可能以当地最新政策为准，70%和50%是常见标准）。
  • 未办理入住手续的房屋,从开发商交付钥匙的次月起计费。

车辆停放服务费

• 收费对象：占用小区内业主共有的道路、场地停放汽车的车主。
• 收费标准：执行政府指导价，具体标准会根据车辆类型（汽车、摩托车、非机动车）、停放区域（地上、地下）等有所区别。
• 收益归属：小区公共场地、车库的停车费收入，在扣除合理成本（如维护、管理、电费等）后，属于全体业主共有，物业公司应定期将收支明细向全体业主公示,并将结余部分专项用于补充专项维修资金或用于业主大会决定的其他用途。

电梯、二次供水等运行电费

• 公摊原则：电梯、二次供水设施、公共照明、公共排风系统等产生的电费,属于代收代支费用。
• 分摊方式：应独立设置电表，按实际发生额和合理方式（如按户分摊、按面积分摊、按人分摊等）向业主分摊。
• 公示要求：物业公司必须定期公示电费总支出、分摊方式和每户分摊金额,做到公开透明。

装修垃圾清运费

• 收费标准：由双方协商确定,或在物业服务合同中约定。
• 禁止行为：物业公司不得强制指定清运公司,不得将此费用与装修押金捆绑收取。

业主的权利与物业公司的义务

• 业主权利：
  • 有权要求物业公司公示收费项目、标准和收支情况。
  • 有权对服务质量进行监督,对不符合标准的服务提出意见和投诉。
  • 有权了解物业专项维修资金的筹集、使用情况。
• 物业公司义务：
  • 必须严格遵守明码标价规定,在显著位置公示收费信息。
  • 按照合同约定提供质价相符的服务,接受业主委员会和全体业主的监督。
  • 定期（通常为每半年或一年）公示物业公共服务费、停车费、公共收益等的收支账目。
  • 不得强制服务、捆绑收费、只收费不服务或少服务。

常见问题与争议处理

1. 对收费有异议怎么办？

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 第一步：与物业公司或其项目经理进行沟通,要求其出示收费依据和成本核算明细。
   • 第二步：如果沟通无效，可以向业主委员会反映,由业委会出面协调。
   • 第三步：向当地住房和城乡建设局（物业科）或市场监督管理局（价格监督科）进行投诉举报。
   • 第四步：根据物业服务合同约定，可以申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

2. 不交物业费可以吗？

   • 不可以,按时足额交纳物业费是业主的法定义务。
   • 如果对物业服务质量不满，正确的做法是先交费，后维权，可以通过合法途径要求物业公司整改、降低收费标准，甚至解聘物业公司，但不能以此为由拒交物业费，否则，物业公司有权依法追缴,并可能产生滞纳金。

《济宁市物业服务收费管理办法》的核心在于规范市场、保障权益，对于业主而言，关键在于“知情权”和“监督权”，要主动了解公示信息，积极参与小区治理，对于物业公司而言，核心在于“服务”和“透明”，只有提供优质的服务并做到公开透明,才能赢得业主的信任和支持。

建议：如果您遇到具体问题，可以直接咨询济宁市12345政务服务便民热线或当地的住建局、市场监督管理局,他们会提供最权威的解答。

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